Wprowadzenie
Celem niniejszego artykułu jest przedstawienie problematyki związanej ze stosowaniem, w ramach postępowania dotyczącego ustalania warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu, tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, rozumianej jako konieczność dostosowania nowej inwestycji do zabudowy zastanej na danym obszarze, w szczególności do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym oraz architektonicznym^[1]. Zasada ta, jest wywodzona z treści art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym^[2] (dalej: „u.p.z.p.”), w którym to przepisie ustawodawca określił szereg przesłanek, jakie muszą zostać spełnione, aby inwestor mógł otrzymać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu (dalej także: „Decyzja WZ”).

 

---

Wprowadzenie
W polskim systemie prawnym możemy wyróżnić szereg aktów (opracowań) planistycznych o zróżnicowanym charakterze oraz różnej mocy obowiązywania. Niektóre z nich wprost regulują granice dopuszczalnego zagospodarowania nieruchomości i to nie tylko nieruchomości publicznych, lecz także tych będących własnością prywatną. Inne zaś mają jedynie charakter informacyjny i w sposób bezpośredni nie kształtują sytuacji prawnej jednostki. Działalność inwestycyjna jest zatem często determinowana treścią analiz, wytycznych i planów, sporządzanych w celu jej racjonalizowania. Interwencja organów administracji publicznej ma natomiast w tym zakresie za zadanie kształtować ład przestrzenny, rozumiany jako docelowy stan zagospodarowania przestrzeni, a jej istotą powinno być wskazanie takiego przeznaczenia terenu oraz warunków jego zabudowy, które zapewni zaspokajanie bieżących oraz planowanych potrzeb społecznych[1].
Z perspektywy niniejszego artykułu istotne są akty planistyczne o charakterze normatywnym, do których należy zaliczyć przede wszystkim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej także: „MPZP”), o którym jest mowa w art. 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[2] (dalej: „u.p.z.p.”). Określa on m.in. zabudowę, jaka może powstać na danym obszarze, jej wysokość, wskaźniki zagospodarowania, maksymalną i minimalną intensywność oraz minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej (por. art. 15 ust. 2 u.p.z.p.). Bardziej to obrazując, w planie miejscowym znajdziemy odpowiedź, czy na terenie gminy powstaną nowe mieszkania, biura lub galerie handlowe, a także, jakie będą ich gabaryty. Nie można oczywiście bagatelizować roli innych aktów, takich jak chociażby studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (art. 9 u.p.z.p.), planów zagospodarowania przestrzennego województwa (art. 38 u.p.z.p.) czy tzw. uchwał krajobrazowych (art. 37a u.p.z.p.) lub innych aktów uchwalanych na podstawie ustaw o charakterze administracyjnoprawnym.