Asumpt do poniższych rozważań stanowi napotykany w praktyce problem co do sprecyzowania czynności, które winien podjąć syndyk, w przypadku gdy wobec jednego ze składników majątku upadłego, jeszcze przed dniem ogłoszenia upadłości, jak również w trakcie postępowania upadłościowego, zostało wszczęte postępowanie w przedmiocie nabycia jego własności w drodze zasiedzenia. Problem ten pojawia się najczęściej w kontekście zasiedzenia własności nieruchomości czy użytkowania wieczystego, o ile zostało już ustanowione. Bardzo często okazuje się bowiem, że dana rzecz, mimo iż była przedmiotem umów sprzedaży, w międzyczasie została zasiedziana przez osobę, która dotychczas nie ujawniała swojego prawa. Pojawia się więc pytanie co do skuteczności umów rozporządzających daną nieruchomością, podczas gdy w trakcie ich realizacji okazuje się, iż tytuł prawny jej dotychczasowego właściciela jest wątpliwy, a dodatkowo jego uprawnienia wykonuje syndyk.

Na potrzeby niniejszego wywodu przyjęto więc założenie, iż składnikiem masy upadłości, wobec którego został złożony wniosek o stwierdzenie nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia, jest nieruchomość, a postępowanie upadłościowe jest postępowaniem obejmującym likwidację majątku dłużnika.

W celu wyczerpującego przestudiowania wskazanego wyżej zagadnienia przeanalizowano rozwój obu zbiegających się postępowań – upadłościowego i prowadzonego w przedmiocie zasiedzenia, ze szczegółowym wskazaniem, jaką rolę w każdym z nich odgrywa syndyk masy upadłości. Wskazano ponadto na konsekwencje dokonanego w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącym się wobec nieruchomości postępowaniu, a także podjęto próbę oszacowania ryzyka, z którym powinien liczyć się zarówno syndyk, jak i potencjalny nabywca nieruchomości w przypadku próby jej sprzedaży.
 
Postępowanie sądowe o zasiedzenie. Zawieszenie postępowań dotyczących masy upadłości
Zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r., Prawo upadłościowe i naprawcze j.t. Dz.U. z 2015 poz. 233 (dalej jako „p.u.n.”), z dniem ogłoszenia upadłości majątek upadłego staje się masą upadłości, która służy zaspokojeniu wierzycieli upadłego. Przepis jasno precyzuje, iż z momentem wydania przez sąd postanowienia w przedmiocie ogłoszenia upadłości dotychczasowy majątek dłużnika staje się masą upadłości. Do masy upadłości nie powinny więc wejść składniki mienia będące własnością innej osoby niż upadły. Możliwa jest jednak sytuacja, w której przedmioty i inne prawa majątkowe, które są w rzeczywistości własnością osoby trzeciej zostaną ostatecznie zaliczone do masy upadłości. W takim przypadku uprawniony może złożyć wniosek do sędziego-komisarza o wyłączenie danego przedmiotu lub prawa majątkowego z masy upadłości. Z tego środka może więc skorzystać osoba, której prawo rzeczowe jest stwierdzone dokumentem lub zostało potwierdzone np. postanowieniem sądu. Wątpliwości budzi natomiast legitymacja czynna do złożenia ww. wniosku osoby, która dopiero prowadzi postępowanie w przedmiocie potwierdzenia jej prawa własności do rzeczy. Taka sytuacja ma miejsce, gdy składnikiem masy upadłości staje się np. nieruchomość, wobec której przed dniem ogłoszenia upadłości wszczęto postępowanie o zasiedzenie. Analizując losy takiego postępowania cywilnego, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w zaistniałej sytuacji znajdą zastosowanie ogólne przepisy dotyczące zawieszania wszelkich postępowań, które toczyły się z udziałem dłużnika przed dniem ogłoszenia upadłości. Zgodnie bowiem z art. 174 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r., kodeks postępowania cywilnego, j.t. Dz.U. z 2014 poz. 101 z późn. zm. (dalej jako „k.p.c.”), w razie gdy ogłoszono upadłość obejmującą likwidację majątku podmiotu, a postępowanie dotyczy masy upadłości, sąd wydaje postanowienie o zawieszeniu wszelkich innych postępowań toczących się w danej chwili. Z racji jednak, iż postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nabycia własności nie jest postępowaniem ze stosunków obligacyjnych, powyższa regulacja nie będzie miała do takiego postępowania zastosowania. W wyjaśnieniu tego stanowiska pomocne będą rozważania Sądu Najwyższego zawarte w postanowieniu z dnia 14 maja 2009 r., I CSK 427/08. Sąd Najwyższy zauważył, iż powszechnie przyjmuje się, że sprawy o stwierdzenie prawa własności do danego majątku, nawet jeśli majątek ten stał się składnikiem masy upadłości nie są sprawami, które podlegają wciągnięciu na listę wierzytelności, co umożliwia ich odrębne dochodzenie mimo trwania postępowania upadłościowego. Przyjmuje się bowiem, że roszczenia te nie są wierzytelnościami, które mogą być zaspokojone z masy upadłości, gdyż ich istotą jest jednoznaczne przesądzenie, że do tej masy w ogóle nie wchodzą. Tym samym skoro roszczenia te nie są wierzytelnościami, to mimo że jak to ujmuje art. 174 § 1 pkt 4  k.p.c. – niewątpliwie „dotyczą masy upadłości”, nie ma uzasadnionych podstaw do tego, aby postępowania w tych sprawach podlegały umorzeniu z chwilą ogłoszenia upadłości likwidacyjnej pozwanego (podobnie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 października 2008 r., III CSK 120/08, niepubl.).

Bazując na powyższym stanowisku, należy więc przyjąć, iż postępowanie w przedmiocie zasiedzenia nie zostanie zawieszone z chwilą ogłoszenia upadłości dłużnika. Co więcej, z racji, że jego roszczenia nie można zakwalifikować jako wierzytelności, nie zostanie ono wciągnięte na listę wierzytelności i nie zostanie zaspokojone w ramach podziału funduszu masy. Sąd w treści uzasadnienia posłużył się sformułowaniem, iż osoba trzecia może dochodzić swoich praw związanych z własnością nieruchomości „odrębnie” mimo trwania postępowania upadłościowego. Wydaje się, iż owa odrębność polega na tym, że sąd dopuszcza możliwość, aby oba te postępowania toczyły się równolegle. Tak więc w przedmiotowej sprawie do toczącego się już postępowania z wniosku osoby trzeciej syndyk powinien wystąpić w charakterze strony. Jest to o tyle możliwe, iż w obowiązującym stanie prawnym wstąpienie syndyka do postępowania cywilnego w miejsce pozwanego przewidziane jest wyłącznie w przypadkach, gdy proces, w którego toku doszło do ogłoszenia upadłości pozwanego, nie dotyczył wierzytelności podlegającej zgłoszeniu do masy upadłości, ale roszczenie może być zaspokojone wyłącznie w ramach zarządu masą upadłości, a więc dotyczy masy.[1] W tym miejscu należy zaznaczyć, iż analizowano, czy wstąpienie syndyka do postępowania cywilnego, następuje automatycznie na zasadzie analogii do art. 192 pkt 3 k.p.c., zgodnie z którym do postępowania cywilnego wstępuje nabywca przedmiotu sporu. Z racji jednak, że przepis ten odnosi się do sytuacji, w której zbywca przedmiotu sporu zachowuje legitymację procesową pomimo zbycia tegoż przedmiotu, nie może mieć zastosowania do przypadku ogłoszenia upadłości, gdyż upadły traci legitymację do dalszego występowania w procesie. W związku z tym w literaturze wysunięto sugestię, że analizowany przypadek trzeba traktować tak jak traktuje się przypadki przejścia praw lub obowiązków dotyczących przedmiotu procesu, niebędącego skutkiem zbycia rzeczy lub prawa objętych sporem. Oznacza to, że wejście syndyka do procesu następuje automatycznie z chwilą ogłoszenia upadłości.[2]   

Odrębność postępowania upadłościowego oraz postępowania o zasiedzenie
Kolejne wątpliwości nasuwa pytanie o sposób egzekwowania przez osobę trzecią korzystnego dla niej orzeczenia, na mocy którego potwierdzono jej prawo własności do nieruchomości, w sytuacji gdyby syndyk nie wyłączył jej z masy upadłości. Obecnie – zgodnie z art. 999 § 1 zd. 2 k.p.c. – prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Natomiast art. 999 § 1 zd. 3 k.p.c. stanowi, że przepis art. 791 k.p.c. stosuje się odpowiednio, a więc należy stwierdzić, iż tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości upoważnia do prowadzenia egzekucji także przeciwko każdemu, kto uzyskał władanie nad tym przedmiotem po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny. Powyższa regulacja pozostaje w związku ze zmianą art. 776 k.p.c., zgodnie z którym podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy. Natomiast tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, chyba że ustawa stanowi inaczej (podczas gdy przed 03.05.2012 r. podstawą egzekucji mógł być nie tylko tytuł wykonawczy, ale – jeżeli tak stanowiła ustawa – sam tytuł egzekucyjny lub dokument z nim zrównany, niezaopatrzony w klauzulę wykonalności). Tym samym prawomocne orzeczenie sądu stanowi tytuł wykonawczy, który może być złożony syndykowi masy upadłości celem wprowadzenia właściciela w posiadanie nieruchomości. Gdyby jednak syndyk nie chciał dobrowolnie zwolnić danego składnika na rzecz osoby uprawnionej, należy zastanowić się, czy zastosowanie znajdą przepisy dotyczące egzekucji.

Zgodnie z art. 146 ust. 4 p.u.n. po ogłoszeniu upadłości niedopuszczalne jest wszczęcie egzekucji świadczeń pieniężnych z masy upadłości. Orzeczenie w przedmiocie przysądzenia własności jednoznacznie stwierdza jednak, iż dana nieruchomość nie jest składnikiem masy upadłości, a ponadto świadczenie, jakie miałby czynić syndyk (wydanie nieruchomości), nie jest świadczeniem pieniężnym. Wobec tego można przyjąć, iż ewentualny wniosek egzekucyjny nie będzie kierowany do syndyka jako zarządcy masą (bo egzekucja nie jest już kierowana do masy, lecz do konkretnej nieruchomości), ale jako do posiadacza rzeczy i wtedy postępowanie egzekucyjne byłoby możliwe.

Należy także przypomnieć, iż pod rządem art. 174 § 1 pkt 4 k.p.c. w dawnym brzmieniu wyrażano pogląd, że zawieszenie postępowania cywilnego powinno nastąpić m.in. w przypadku, w którym w procesie dochodzono przedmiotu, który podlega wyłączeniu z masy na podstawie art. 70-74 Rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. Prawo upadłościowe, Dz.U. 1934 nr 93 poz. 834 (tak na tle prawa upadłościowego z 1934 r. orz. SA w Warszawie z dnia 28 kwietnia 1999 r., I ACa 1466/98, Prawo Gospodarcze 2000, nr 2, s. 51), gdyż w tym przypadku do postępowania może wstąpić syndyk, jednakże dopiero wtedy, gdy przedmiot sporu nie zostanie wyłączony z masy przez sędziego-komisarza na podstawie art. 73 ww. rozporządzenia. Jeśli sędzia-komisarz wyłączy objęty procesem przedmiot z masy upadłości, postępowanie w sprawie podlega umorzeniu na podstawie art. 355 k.p.c.[3] Powyższe dopuszczałoby więc orzekanie w przedmiocie zasiedzenia przez sąd upadłościowy, gdyż bez uprzedniego przesądzenia o prawie własności sąd nie mógłby orzec o wyłączeniu danego składnika z masy. Jak wskazywano, zawieszenie takiego postępowania cywilnego miałoby odbywać się na podstawie art. 177 § 1 pkt 1 k.p.c., przyjmując w drodze „elastycznej” wykładni, że mamy tu do czynienia z zależnością postępowania od wyniku toczącego się postępowania upadłościowego.[4] Takie założenie znajduje ponadto wytłumaczenie, gdy zważymy na szczególny charakter prawny zasiedzenia, które prowadzi do nabycia własności ex lege z upływem przepisanego terminu. Postanowienie sądu w przedmiocie przysądzenia własności ma charakter wyłącznie deklaratoryjny. Niejako potwierdza nam zaistniały po upływie przepisanego terminu stan prawny. Wobec tego osoba trzecia powinna być czynnie legitymowana do złożenia na podstawie art. 72 p.u.n. wniosku o wyłączenie składnika z masy upadłości, gdyż z mocy prawa jest jej właścicielem. Ponadto wyrażane jest stanowisko, iż żądanie wyłączenie danego składnika z masy mogłoby być złożone także i bez uprzedniego prowadzenia postępowania o stwierdzenie zasiedzenia uregulowanego w art. 609-610 k.p.c. Zwolennicy tej teorii uznają, iż stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie jest możliwe w każdym postępowaniu cywilnym.[5] Autorzy niniejszego artykułu przyznają jednak prymat stanowisku odrębności postępowań w przedmiocie zasiedzenia oraz właściwego postępowania upadłościowego. Obydwie te sprawy są rozstrzygane w innych reżimach proceduralnych, inny katalog zapadających postanowień przewidują przepisy właściwe dla danej procedury. Należy opowiedzieć się za niezależnością i suwerennością obydwu postępowań sądowych, choć nie bez znaczenia pozostaje wpływ jednego na drugie.

Sprzedaż nieruchomości w trakcie postępowania o zasiedzenie
Odchodząc nieco od kwestii ustalania własności danego składnika masy upadłości, należy także rozważyć, jakie są konsekwencje sprzedaży takiej nieruchomości przez syndyka jeszcze przed prawomocnym stwierdzeniem, czyją jest własnością.

Umieszczając dany składnik majątkowy w spisie inwentarza, syndyk oświadcza, iż wedle jego wiedzy upadłemu w dniu ogłoszenia upadłości służyło do niego prawo majątkowe (prawo własności potwierdzone wpisem w księdze wieczystej). Decydując się na sprzedaż danego składnika, mimo wiedzy o wszczętym postępowaniu np. w przedmiocie zasiedzenia, syndyk naraża się, iż rozporządza rzeczą, która do niego nie należy. Jednakże ważność takiej sprzedaży należy oceniać nie przez pryzmat dobrej lub złej wiary syndyka, a nabywcy. Dla oceny jego dobrej wiary decydujące znaczenie będzie miała treść księgi wieczystej urządzonej dla tej nieruchomości. W sytuacji gdy nie zawiera ona żadnych ostrzeżeń czy informacji o ewentualnej niezgodności pomiędzy treścią wpisu w dziale II a stanem rzeczywistym, należy stwierdzić, iż nabycie to będzie skuteczne, ponieważ nastąpiło w warunkach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przepis art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece j.t. Dz.U. z 2013 poz. 707 z późn. zm. (dalej jako „u.k.w.h.”) stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). W tej sytuacji potencjalny nabywca nieruchomości będzie miał wszelkie podstawy do tego, aby sądzić, że nabył własność nieruchomości od rzeczywistego jej właściciela czyli syndyka. Odnośnie pierwszej ze wskazanych kwestii podnieść należy, iż w myśl przepisu art. 3 u.k.w.h. domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to w piśmiennictwie określane jest jako domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych albo domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych. Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym w praktyce prowadzi do tego, że odwrócone zostają reguły dowodowe, albowiem jego wprowadzenie oznacza, iż nie jest w tym wypadku konieczne wykazanie prawdziwości wpisu przez osobę, która ma w tym interes prawny, ale wykazanie przez stronę przeciwną niezgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.

Należy jednakże pamiętać, iż prawo polskie nie przyjęło systemu, zgodnie z którym sam fakt dokonania wpisu powoduje wykreowanie prawa podmiotowego. Innymi słowy wpis per se nie przesądza o rzeczywistym stanie prawnym. Wynika to z faktu, iż w polskim systemie prawnym odstąpiono od zasady konstytutywnego charakteru wpisów. W przypadku większości praw rzeczowych przyjęto deklaratoryjny charakter wpisu do księgi wieczystej. W istocie zasadą w prawie polskim jest zatem deklaratoryjność wpisów do księgi wieczystej. Deklaratywny charakter wpisu przyjęto między innymi w przypadku najpełniejszego spośród praw rzeczowych, jakim jest prawo własności. W konsekwencji może istnieć stan niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym a stanem prawnym według treści księgi wieczystej.[6]

Ponadto można spotkać się także ze stanowiskiem, iż o ile ujęcie danej rzeczy w spisie inwentarza przesądza o tym, że jeżeli nie zostanie ona wyłączona z masy upadłości w trybie art. 70-74 p.u.n., to syndyk może ją sprzedać w trakcie likwidacji masy. Nabycie rzeczy będzie skuteczne niezależnie od tego, czy prawo własności przysługiwało dłużnikowi (art. 313 ust. 1 p.u.n. w zw. z art. 879 k.p.c., art. 317 ust. 2, art. 313 ust. 2-4 p.u.n.).[7]

Inaczej byłoby w sytuacji, gdyby wnioskodawca postępowania o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia zadbał o wpisanie o nim ostrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości. W takie sytuacji, z racji na treść art. 8 u.k.w.h, należałoby uznać, iż z momentem wpisu skutecznie wyłączył on rękojmię wiary publicznej księgi wieczystej. Prawo dotknięte wpisem ostrzeżenia co prawda może być przedmiotem rozporządzeń (np. zbycia lub obciążenia), lecz skutki rozporządzeń dokonanych po wpisaniu ostrzeżenia zależą od wyniku sporu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.[8]

W takiej sytuacji nabywca musiałby się liczyć z tym, iż został niejako poinformowany o wszczętym lub toczącym się postępowaniu, którego zakończenie może doprowadzić do zmiany stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej. Tak więc w razie ewentualnego potwierdzenia przez sąd, iż na skutek zasiedzenia prawo własności nieruchomości przysługuje wnioskodawcy postępowania, nabywca nieruchomości będzie musiał liczyć się z ewentualnym roszczeniem z jego strony. Jeśli w takiej sytuacji prawnej syndyk zdecydował się na sprzedaż nieruchomości przed zakończeniem postępowania w przedmiocie jej zasiedzenia, nabywca musi liczyć się z tym, że potwierdzenie przez sąd prawa wnioskodawcy o zasiedzeniu nieruchomości będzie w pełni skuteczne. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowieniu z dnia 3 kwietnia 2003 r., sygn. V CK 60/03, sprzedaż po upływie terminu zasiedzenia nieruchomości przez jej pierwotnych właścicieli nie jest przeszkodą do późniejszego stwierdzenia przez sąd zasiedzenia na rzecz osób, w których samoistnym posiadaniu nieruchomość się znajdowała przez okres prowadzący do nabycia własności. W postępowaniu bowiem o stwierdzenie zasiedzenia sąd wydaje postanowienie, w którym stwierdza tylko, kto własność nieruchomości w określonej dacie nabył, a tym samym, kto ją utracił. Kto bowiem zasiedział nieruchomość, staje się z mocy prawa jej właścicielem. Postanowienie sądu w przedmiocie zasiedzenia ma jedynie charakter deklaratoryjny. Tym samym skoro nie odbiera zainteresowanym prawa do wystąpienia o stwierdzenie zasiedzenia to, że po zasiedzeniu nieruchomość została kupiona przez osobę trzecią, tym bardziej sprzedaż nieruchomości w trakcie toczącego się postępowania w przedmiocie zasiedzenia nie wpływa na skuteczność ewentualnego potwierdzenia przez sąd prawa własności wnioskodawcy.

Tak więc ujawnienie prawa własności przez nowego nabywcę nieruchomości w księdze wieczystej i powstałe z tego wpisu domniemanie, iż to teraz jemu przysługuje wyłączne prawo własności, nie stoi na przeszkodzie dochodzeniu przez osobę trzecią, na rzecz której sąd stwierdził uprzednie nabycie własności tej nieruchomości w drodze zasiedzenia, wydania przedmiotowej nieruchomości z powołaniem się na okoliczność, iż to jemu a nie nowemu nabywcy przysługuje prawo własności.[9]

Podsumowując, należy stwierdzić, iż w każdej z opisanych powyżej sytuacji umowa sprzedaży zawarta przez syndyka z potencjalnym nabywcą nieruchomości będzie umową ważną. W przypadku gdy postępowanie w przedmiocie zasiedzenia potwierdzi prawa upadłego do nieruchomości, umowa uzyska pełną skuteczność. Stanie się też tak również w sytuacji, gdy co prawda nieruchomość była zasiedziana w dacie sporządzania umowy sprzedaży przez syndyka, ale nabywca działał w dobrej wierze i chroniła go rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej. Gdyby jednak nabywca kupił od syndyka nieruchomość, działając ze świadomością o ujawnionym w księdze ostrzeżeniu, czynność prawna sprzedaży będzie ważna, aczkolwiek może okazać się nieskuteczna. Jak wskazuje bowiem Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 września 1980 r., IV CR 202/80, umowa, na podstawie której osoba niebędąca właścicielem nieruchomości oświadcza, że sprzedaje nieruchomość, nie przenosi własności, ponieważ nikt nie może przenieść prawa, które mu nie przysługuje. Umowa taka nie jest nieważna, lecz całkowicie bezskuteczna. Z bezskutecznością umowy wiąże się więc dla nabywcy nieruchomości obowiązek jej zwrotu na rzecz właściciela (zasiadującego), o ile ten wytoczy wobec niego powództwo windykacyjne określone w art. 222 § 1 k.c. Komentowany przepis przyznaje właścicielowi roszczenie o wydanie rzeczy, czyli o wprowadzenie go w jej posiadanie.

Sprzedaż nieruchomości przez syndyka w trakcie postępowania o zasiedzenie
Niezależnie od skutków rzeczowych opisanych wyżej warto poświęć kilka uwag na temat możliwości kierowania ewentualnych roszczeń do syndyka masy upadłości w przypadku bezskuteczności sprzedaży spornej nieruchomości.
Niewątpliwie należy opowiedzieć się za przeważającym w doktrynie stanowiskiem, iż dopiero po uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości, czyli po zakończeniu postępowania o zasiedzenie, syndyk mógłby podjąć się jej sprzedaży. Niemniej jednak o bezwzględnym zakazie rozporządzania można mówić dopiero w sytuacji, gdy sąd zabezpieczył postępowanie w przedmiocie zasiedzenia zakazem zbywania rzeczy.[10]

Tym samym, mając na uwadze wcześniejsze wnioski, iż sprzedaż dokonana przez syndyka będzie ważna, należy przeanalizować, jakie konsekwencje dla jego odpowiedzialności wobec nabywcy, jak i wnioskodawcy postępowania o zasiedzenie, może spowodować fakt, iż okaże się ona bezskuteczna.

Zgodnie z art. 160 ust. 3 p.u.n. odpowiedzialność syndyka masy upadłości zależy od faktu wyrządzenia szkody będącej następstwem nienależytego wykonywania przez niego obowiązków o charakterze ustawowym. Jest to odpowiedzialność odszkodowawcza regulowana przepisami o czynach niedozwolonych (art. 415 k.c.), oparta na zasadzie winy, którą uzasadnia każdy, nawet najmniejszy jej stopień. Przesłankami tej odpowiedzialności są: szkoda, zawinione nienależyte wykonanie przez syndyka masy upadłości obowiązków wynikających z przepisów prawa upadłościowego lub wymaganych celem tego postępowania oraz adekwatny związek przyczynowy pomiędzy szkodą a nienależytym wykonaniem obowiązków. Natomiast zgodnie z treścią art. 68 ust. 1 p.u.n. jednym z obowiązków syndyka jest ustalenie masy upadłości. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 października 2012 r., V CSK 405/11, sformułowanie „ustala” zawarte w art. 68 ust. 1 p.u.n. oznacza, że kwalifikacja danego prawa majątkowego jako składnika masy upadłości nie następuje poprzez automatyczne przepisanie danych z ksiąg i dokumentów bezspornych, a następuje weryfikacja tych danych pod kątem przysługiwania upadłemu do nich praw majątkowych.

Wprawdzie ocena zarówno wpisów w księgach, jak i dokumentach bezspornych, może być dokonana przez syndyka jedynie od strony formalnej, bowiem na tym etapie postępowania nie ma podstaw do oceny ich prawdziwości, niemniej jednak na podstawie wszystkich dostępnych informacji syndyk jest zobowiązany do dokonania ustalenia, czy dane prawo majątkowe należy zakwalifikować jako składnik masy upadłości. Spis inwentarza można określić jako zdarzenie faktyczne, które należy traktować jako oświadczenie wiedzy. Pełni on rolę informacyjną, analityczną i sprawozdawczą, ale nie może zmienić statusu prawnego rzeczy. Umieszczenie danego składnika majątkowego w spisie inwentarza nie pozostaje bez znaczenia dla dalszego biegu postępowania upadłościowego. Bezpośrednim skutkiem jest przyjęcie, że składniki majątkowe umieszczone w spisie wchodzą, wskutek ustalenia przez syndyka, w skład masy upadłości. Ujęcie w spisie inwentarza danego składnika stanowi oświadczenie wiedzy syndyka, że upadłemu w dniu ogłoszenia upadłości służyło do niego prawo majątkowe. Skoro syndyk ustala skład masy upadłości, to nie ulega wątpliwości, że na tym etapie postępowania może, na żądanie osoby uprawnionej, wyłączyć pewne składniki masy w wypadku stwierdzenia, że w dniu ogłoszenia upadłości nie były w posiadaniu upadłego i nie należały do jego majątku. Taką możliwość należy również dopuścić w okresie po sporządzeniu spisu inwentarza w sytuacji błędnego zakwalifikowania przez syndyka danej rzeczy lub prawa majątkowego jako składnika masy upadłości, z tym zastrzeżeniem, że dopuszczalne jest to wyłącznie w sytuacjach bezspornych i oczywistych, gdy nie ma żadnych wątpliwości, że indywidualnie oznaczone prawo do danego składnika majątkowego służy osobie trzeciej, a jego umieszczenie w spisie inwentarza było wynikiem błędu syndyka.[11]

Na gruncie analizy skutków zasiedzenia nieruchomości, a także treści wpisów w księdze wieczystej nieruchomości nie można jednak przyjąć, iż prawo do danego składnika majątku upadłego przysługuje bezspornie osobie trzeciej. Postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości nie zostało bowiem zakończone. Ponadto nawet gdyby po sporządzeniu spisu inwentarza zostały ujawnione bezsporne okoliczności wskazujące, że dana rzecz lub prawo nie należy do majątku upadłego, postępowanie w przedmiocie wyłączenia z masy upadłości może być wszczęte wyłącznie na wniosek osoby uprawnionej, nigdy z urzędu.[12] Tak więc ani sędzia-komisarz, ani syndyk nie mają prawnych możliwości dokonania takiego wyłączenia z urzędu, gdyż odbywa się to wyłącznie na podstawie art. 70-74 p.u.n.

Powyższe wskazuje więc, iż ani osoba trzecia, z wniosku której toczy się postępowanie w przedmiocie zasiedzenia, ani potencjalny nabywca nieruchomości w drodze sprzedaży prowadzonej przez syndyka nie może kierować do niego żadnych roszczeń odszkodowawczych z powodu umieszczenia spornej nieruchomości w spisie inwentarza, nawet gdyby na skutek dalszych zdarzeń syndyk powziął wątpliwości co do prawidłowości takiej decyzji. Występowanie w równoległym postępowaniu w przedmiocie zasiedzenia konkretnego składnika masy upadłości, o ile w postępowaniu tym nie zostało ustanowione zabezpieczenie w postaci zakazu jego zbywania, również nie kwalifikuje sprzedaży danej rzeczy jako działania bezprawnego. Tym samym nie można zgodzić się ze stwierdzeniem, iż w wyżej opisanych sytuacjach wnioskodawca postępowania cywilnego lub nabywca rzeczy, gdy sprzedaż okaże się nieskuteczna, mogą kierować do syndyka roszczenia odszkodowawcze. Nie wydaje się też, by nabywca rzeczy mógł kierować do syndyka roszczenia z tytułu rękojmi za wady przedmiotu umowy sprzedaży w razie skierowania wobec niego przez zasiadującego roszczenia windykacyjnego, choć taką odpowiedzialność co do zasady syndyk na siebie przyjmuje.[13]

Podsumowanie
Podsumowując, warto podkreślić, iż najkorzystniejszym rozwiązaniem dla wszystkich uczestników postępowania, zarówno upadłościowego, jak i cywilnego, jest w pierwszej kolejności kompleksowe uregulowanie stanu prawnego każdego ze składników, które mogą wejść w skład masy upadłości. Wstrzymanie się przez sąd upadłościowy i syndyka z likwidacją majątku upadłego uchroni ich, a także potencjalnych nabywców danego majątku przed długotrwałymi procesami i ewentualnymi roszczeniami odszkodowawczymi.

Syndyk powinien być wyczulony na każde wątpliwości, jakie wzbudza w nim status prawny zarządzanej nieruchomości. W przeciwieństwie do innych, nieprofesjonalnych uczestników obrotu, nie może zasłaniać się treścią księgi wieczystej, podczas gdy z dokumentacji czy innych źródeł powziął wiedzę co do toczących postępowań, które mogą przesądzić o jej prawie własności. Jeśli bowiem należytej ostrożności wymaga się od potencjalnego nabywcy składnika masy upadłości, wobec syndyka powinny mieć zastosowanie bardziej rygorystyczne wymogi. Przede wszystkim powinien on działać w poszanowaniu prawa własności, a nie z zamiarem jak najszybszego zakończenia likwidacji majątku, nie bacząc na ewentualne konsekwencje, których ujemne skutki w przeważającej większości będą ponosić osoby trzecie.

Te same postulaty można skierować do potencjalnego nabywcy spornej nieruchomości. Musi on liczyć się z tym, iż zarówno księgi wieczyste, jak i spis inwentarza ustalają tylko domniemania, które druga strona może skutecznie obalić. Prawo własności ma ponadto charakter bezwzględny i, jak zaprezentowano wyżej, może być dochodzone przez właścicieli nawet po wielu latach i po wielu transakcjach sprzedaży danej nieruchomości. Dlatego tak istotnym jest, aby do decyzji i zapewnień syndyka podchodzić z ograniczonym zaufaniem, gdyż w razie ewentualnych roszczeń kierowanych do nabywcy nieruchomości przez rzeczywistego właściciela syndyk słusznie podniesie, iż działaliśmy na własne ryzyko.
 
Daniel Dębecki
radca prawny OIRP Warszawa
 
Ewa Kizner
aplikant radcowski OIRP Warszawa
 
 

Bibliografia

---