Od dnia 26 czerwca 2019 r. nieco złagodzono zakres reglamentacji prawnej, ustanawiając m.in. w art. 3a ust. 1 u.k.u.r. dolne kryterium obszaru nieruchomości rolnych należących do spółki kapitałowej (5 ha)^[3]. Powołany przepis nadal jednak wprowadza istotny czynnik ryzyka prawnego w wielu transakcjach sprzedaży udziałów i akcji (M&A), zmuszając strony do dodatkowych aktów staranności oraz przeorganizowania standardowej procedury dokonywania transakcji.

Prawo pierwokupu Skarbu Państwa
Na podstawie art. 3a ust. 1 u.k.u.r. KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu w razie sprzedaży udziałów lub akcji w spółce kapitałowej, do której należy nieruchomość rolna^[4] Powołany przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Nie może zostać zmieniony w drodze czynności prawnej (np. w umowie spółki czy statucie). Przepis ten przyznaje KOWR ustawowe prawo pierwokupu, do którego stosuje się odpowiednio art. 596 i n k.c.^[5]

Omawiany przepis odnosi się do handlowych spółek kapitałowych: spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i spółki akcyjnej (art. 3a ust. 1 u.k.u.r. w zw. z art. 4 § 1 pkt 2 k.s.h.^[6])^[7]. Nie obejmuje innego rodzaju osób prawnych ani jednostek organizacyjnych, np. spółek jawnych, stowarzyszeń, fundacji, spółdzielni (argument a contrario^[8]). W szczególności nie stosuje się go do zbycia akcji w spółce komandytowo-akcyjnej^[9].

Na potrzeby stosowania art. 3a u.k.u.r. nie ma znaczenia przedmiot działalności handlowej spółki kapitałowej ani okoliczność, w jaki sposób rzeczywiście korzysta ona z nieruchomości rolnych (argument lege non distinguente). Nie muszą być one używane w ramach bieżącej działalności gospodarczej ani wykorzystywane do produkcji rolniczej.
Omawiany przepis nie ma zastosowania do spółek mających siedzibę poza Polską^[10]. Wynika to przede wszystkim z jego wykładni językowej (zob. art. 3a ust. 1 u.k.u.r., w którym zamieszczono odesłanie do k.s.h.). Wniosek ten znajduje potwierdzenie w wykładni systemowej przepisów prawa prywatnego międzynarodowego odwołujących się do siedziby spółki^[11].

Należy podkreślić, że w aktualnym stanie prawnym nie obowiązują żadne wymagania ustawowe co do statusu bądź kwalifikacji osób, które mogą być wspólnikami (akcjonariuszami) w spółce posiadającej nieruchomości rolne. W szczególności nie muszą one być rolnikami indywidualnymi ani wykazywać innego rodzaju związku z rolnictwem. Omawiany przepis nie nakłada takich wymagań na nabywców udziałów lub akcji w spółkach kapitałowych^[12].
 
Sprzedawane udziały lub akcje
Prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 3a ust. 1 u.k.u.r., obejmuje wszelkiego rodzaju sprzedaż udziałów lub akcji w spółce kapitałowej (art. 535 w zw. z art. 555 k.c.). Dotyczy także sprzedaży na rzecz innych wspólników (akcjonariuszy) oraz w celu umorzenia (argument lege non distinguente^[13]. Na potrzeby stosowania omawianego przepisu nie ma znaczenia rodzaj udziałów lub akcji, które podlegają sprzedaży. Obejmuje on m.in. akcje imienne oraz akcje na okaziciela, w tym zdematerializowane.

Artykuł 3a ust. 1 u.k.u.r. należy stosować również do sprzedaży części udziału lub akcji, jeżeli w danych okolicznościach jest dopuszczalna (argument a maiori ad minus^[14]. Przemawia za tym przede wszystkim wykładnia celowościowa – dochodzi wtedy do zmiany kręgu osób w sensie ekonomicznym kontrolujących nieruchomość rolną. Przeciwne rozwiązanie pozwalałoby na łatwe obejście ograniczeń ustawowych.

Warto zauważyć, że w omawianym przepisie nie wprowadzono żadnych progów dotyczących sprzedaży udziałów lub akcji. Znajduje on zatem zastosowanie również wtedy, gdy w niewielkim stopniu zmienia się kontrola właścicielska nad spółką kapitałową (np. sprzedaje się jedynie 1% akcji lub udziałów).

Trzeba natomiast podkreślić, że art. 3a u.k.u.r. nie odnosi się do objęcia udziałów lub akcji w spółce kapitałowej (tj. nabycia w sposób pierwotny), zwłaszcza gdy czynność taka następuje w wyniku podwyższenia kapitału zakładowego w spółce^[15]. Możliwe jest wtedy – zależnie do okoliczności – zastosowanie norm wypływających z art. 4 ust. 6 u.k.u.r., które przyznają KOWR prawo nabycia co do obejmowanych udziałów (akcji).

Co istotne, omawiany przepis nie obejmuje sprzedaży udziałów lub akcji w spółkach holdingowych, tzn. będących udziałowcami lub akcjonariuszami w spółce kapitałowej, do której należą nieruchomości rolne^[16]. Dochodzi wtedy – na wyższym szczeblu – do pośredniej zmiany kontroli nad takimi nieruchomościami. Obrót udziałami i akcjami w spółkach holdingowych nie podlega reglamentacji w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
 
Ograniczenie obszarowe nieruchomości rolnych
Ustawowe prawo pierwokupu, które wprowadzono w art. 3a ust. 1 u.k.u.r., odnosi się do sprzedaży udziałów lub akcji w spółkach kapitałowych, którym przysługuje tytuł prawny do nieruchomości rolnej (prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego^[17]). Zgodnie z art. 2 pkt 1 u.k.u.r. chodzi o nieruchomość rolną w rozumieniu k.c., z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Przepis ten odsyła do definicji nieruchomości rolnej zamieszczonej w art. 46¹ k.c. W myśl tej definicji nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Nieruchomości rolne – wraz z innymi składnikami – mogą tworzyć w majątku spółki gospodarstwo rolne (zdefiniowane w art. 55³ k.c.^[18]. Istnienie takiego gospodarstwa nie jest jednak warunkiem prawnym stosowania omawianego przepisu.

Pierwotnie nie występowały żadne ograniczenia obszarowe odnośnie do prawa pierwokupu KOWR na podstawie art. 3a ust. 1 u.k.u.r. Ograniczenia takie wprowadzono w nowelizacji z dnia 26 kwietnia 2019 r. Od dnia 26 czerwca 2019 r. powołany przepis znajduje zastosowanie jedynie w sytuacjach, w których spółka kapitałowa jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym: 1) jednej nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo 2) dwóch lub więcej nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha^[19].

Omawiany przepis powinien być stosowany także wtedy, gdy w majątku spółki znajduje się udział we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia wynosi co najmniej 5 ha (argument a fortiori; zob. art. 2c u.k.u.r.). W takiej sytuacji nie ma podstaw do skorzystania z reguł, które wyznaczono w art. 5 ust. 2 i 3 u.k.u.r. – nie dokonuje się odpowiedniego przemnożenia udziału przez powierzchnię nieruchomości^[20].

Ustalając kryterium obszarowe zgodnie z art. 3a ust. 1 u.k.u.r., nie uwzględnia się nieruchomości, które całkowicie wyłączono z zakresu stosowania u.k.u.r. (np. drogi wewnętrzne w myśl art. 1a pkt 1 lit. c u.k.u.r.). W szczególności omawiany limit nie obejmuje nieruchomości, które znajdują się na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (np. budownictwo wielorodzinne, zabudowa przemysłowa, tereny rekreacyjne). Nie stanowią one nieruchomości rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 1 u.k.u.r.

Należy podkreślić, że art. 3a ust. 1 u.k.u.r. odwołuje się jedynie do kryterium obszarowego. Stosowanie tego przepisu nie zależy od tego, jaki procent majątku spółki kapitałowej stanowią nieruchomości rolne (argument lege non distinguente). Może to być udział niewielki, a same nieruchomości mogą być nieistotne w ogólnym rozrachunku działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę^[21].
 
Wyłączenia prawa pierwokupu
W art. 3a ust. 2 u.k.u.r. zamieszczono katalog przypadków, w których KOWR nie przysługuje prawo pierwokupu – na rzecz Skarbu Państwa – w trybie art. 3a ust. 1 u.k.u.r. w razie sprzedaży udziałów (akcji) w spółce kapitałowej. Dotyczy to sprzedaży:
1) akcji w spółkach publicznych, tj. spółkach, których akcje dopuszczono do obrotu zorganizowanego: na rynku regulowanym lub w alternatywnym systemie obrotu^[22];
2) udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej (zdefiniowanej w art. 2 pkt 6 u.k.u.r., np. dzieci, rodziców, rodzeństwa);
3) udziałów i akcji przez Skarb Państwa (niezależnie od tego, kto je nabywa);
4) udziałów i akcji na rzecz spółki, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca u.k.u.r., tzn. spółki prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącej operatorem systemu przesyłowego albo posiadającej koncesję na przesyłanie paliw ciekłych^[23], albo która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego;
5) udziałów i akcji na rzecz spółki kapitałowej lub grupy kapitałowej, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb u.k.u.r.^[24]
Należy podkreślić, że art. 3a ust. 2 u.k.u.r. ma charakter wyjątkowy, więc nie powinien podlegać wykładni rozszerzającej.
 
Tryb zawarcia umowy sprzedaży udziałów lub akcji
Obowiązywanie art. 3a ust. 1 u.k.u.r. istotnie wpływa na procedurę sprzedaży udziałów bądź akcji w spółce kapitałowej w transakcjach M&A. Przede wszystkim powoduje jej znaczne wydłużenie oraz zwiększa stopień jej złożoności. W ramach tej procedury konieczne jest zachowanie odpowiedniej kolejności działań: 1) zawarcie umowy sprzedaży o skutkach zobowiązujących, 2) powiadomienie KOWR, 3) jeżeli KOWR nie wykona prawa pierwokupu w wyznaczonym terminie, zawarcie umowy rozporządzającej, która przenosi udziały (akcje) do majątku nabywcy.

Alternatywnie możliwe jest zawarcie umowy sprzedaży z zastrzeżeniem warunku, że KOWR nie wykona prawa pierwokupu na podstawie art. 3a ust. 1 u.k.u.r. (warunek zawieszający), a następnie powiadomienie go o tej umowie. Gdy warunek się ziści, nabywca uzyska udziały (akcje) do swojego majątku (tzn. wystąpią skutki rozporządzające umowy). Z rozwiązania tego należy korzystać z ostrożnością, ponieważ wprowadza niepewność prawną co do chwili, w której następuje zmiana wspólnika (akcjonariusza)^[25].

Jeżeli – z naruszeniem art. 3a ust. 1 u.k.u.r. – zawarto umowę sprzedaży udziałów (akcji) w spółce kapitałowej (w szczególności bez wymaganego powiadomienia KOWR i upływu terminu na wykonanie prawa pierwokupu), czynność ta jest nieważna (art. 9 ust. 1 u.k.u.r.^[26]). Powoduje to poważne konsekwencje prawne w relacjach między kupującym a sprzedającym, jak również może rodzić istotne problemy w funkcjonowaniu samej spółki^[27].
 
Powiadomienie KOWR o zawarciu umowy sprzedaży
Należy podkreślić, że w przypadku gdy zawarto umowę sprzedaży udziałów lub akcji w spółce kapitałowej, to spółka zawiadamia KOWR o takiej umowie (zob. art. 3a ust. 4 u.k.u.r.). W drodze wykładni celowościowej należy przyjąć, że ciąży na niej w tej sprawie obowiązek prawny, mimo że nie wyrażono tego wprost w omawianym przepisie. Zawiadomienie powinna złożyć osoba uprawniona do jej reprezentacji (np. członek zarządu lub prokurent).

W art. 3a u.k.u.r. nie wprowadzono terminu na zawiadomienie KOWR. Wydaje się, że można w tej sprawie odpowiednio stosować art. 598 § 1 k.c., który przewiduje obowiązek powiadomienia w sposób niezwłoczny (zob. art. 3a ust. 4 u.k.u.r. odsyłający do odpowiedniego stosowania przepisów k.c.)^[28]. W konsekwencji należy uznać, że spółka powinna wysłać zawiadomienie do KOWR niezwłocznie po tym, jak uzyskała wiarygodną informację o zawarciu umowy sprzedaży udziałów (akcji).

Zgodnie z art. 3a ust. 4 u.k.u.r. do zawiadomienia należy załączyć m.in. wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich nieruchomości rolnych stanowiących przedmiot własności lub użytkowania wieczystego spółki, bilans oraz rachunek zysków i strat spółki za 3 ostatnie lata obrotowe, aktualną listę wspólników lub akcjonariuszy, umowę lub statut spółki, oświadczenie zarządu spółki o wysokości zobowiązań warunkowych (np. udzielonych poręczeń)^[29].
Należy zaznaczyć, że w omawianym przypadku zawiadomienia ma dokonać osoba trzecia w stosunku do stron umowy sprzedaży (tj. spółka kapitałowa). Jest to zasadnicza wada konstrukcyjna rozwiązania przyjętego w art. 3a ust. 4 u.k.u.r. Możliwość sprzedaży udziałów (akcji) zostaje uzależniona od działań podmiotu zewnętrznego w stosunku do stron transakcji, a w istocie – od dobrej woli członków zarządu spółki^[30].

Ani sprzedawca, ani kupujący nie mogą samodzielnie zawiadomić KOWR o zawartej umowie sprzedaży, aby wywołać skutki prawne określone w omawianym przepisie. W szczególności nie są w stanie – bez współpracy spółki – uzyskać oświadczenia zarządu określonego w art. 3a ust. 4 pkt 5 u.k.u.r. (co do wysokości zobowiązań warunkowych), które musi zostać załączone do zawiadomienia. Nawet gdyby dokonali takiej czynności, nie rozpoczyna się wtedy bieg terminu na wykonanie przez KOWR prawa pierwokupu^[31]. Brak wymaganego powiadomienia KOWR przez spółkę oznacza, że nie można skutecznie zawrzeć umowy rozporządzającej w wykonaniu umowy sprzedaży udziałów (akcji), której nadano skutki wyłącznie zobowiązujące. Jeżeli zawarto umowę sprzedaży pod warunkiem, że KOWR nie wykona prawa pierwokupu, umowa wtedy nie może wejść w życie.
 
Obowiązki informacyjne spółki
Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przed nabyciem udziałów bądź akcji w spółce kapitałowej przysługuje prawo przeglądania ksiąg i dokumentów tej spółki (art. 3a ust. 3 u.k.u.r.). Przepis ten ma umożliwić KOWR zorientowanie się w stanie prawnym oraz finansowym spółki, zanim podejmie decyzję o wykonaniu prawa pierwokupu.

W powołanym przepisie nie wprowadzono ograniczeń co do zakresu przedmiotowego ksiąg oraz dokumentów (argument lege non distinguente). W szczególności przepis ten dotyczy ksiąg rachunkowych, sprawozdań finansowych, listy wspólników (księgi akcyjnej), umowy spółki (statutu) z dotychczasowymi zmianami, operatów szacunkowych, wewnętrznych regulaminów, pism procesowych oraz umów zawartych przez spółkę. Nie przewidziano warunku, żeby były one związane z nieruchomością rolną należącą do spółki.

Zgodnie z art. 3a ust. 3 u.k.u.r. KOWR może także żądać od spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach, np. udzielonych gwarancji czy poręczeń oraz powstałych zobowiązań podatkowych. Dotyczy to m.in. zobowiązań spornych.

Warto zaznaczyć, że w obowiązujących przepisach nie wprowadzono instrumentów, które umożliwiłyby realne wyegzekwowanie powyższych uprawnień. KOWR nie może np. skorzystać z pomocy Policji lub administracyjnego organu egzekucji, żeby uzyskać dostęp do potrzebnych informacji bądź dokumentów. Co więcej, nie przewidziano żadnych sankcji w sytuacji, gdy nie udostępniono KOWR wymaganych informacji lub dokumentów. W szczególności nie ulega wtedy zawieszeniu ani przedłużeniu termin na wykonanie przez KOWR prawa pierwokupu^[32].
 
Wykonanie przez KOWR prawa pierwokupu
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa wykonuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 3a ust. 1 u.k.u.r., w drodze jednostronnej czynności prawnej. Jest to czynność o charakterze cywilnoprawnym. Nie poprzedza jej wydanie decyzji administracyjnej ani innego rodzaju aktu prawnego o charakterze władczym. Wykonanie prawa pierwokupu może nastąpić jedynie w terminie 2 miesięcy, licząc od dnia otrzymania przez KOWR zawiadomienia od spółki (art. 3a ust. 4 u.k.u.r.). Po upływie tego terminu powyższe uprawnienie ex lege wygasa. Zgodnie z art. 3a ust. 4 w zw. z art. 3 ust. 10 u.k.u.r. KOWR wysyła sprzedawcy oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą za potwierdzeniem odbioru, a następnie publikuje je na swojej stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej. Co istotne, uznaje się, że sprzedawca zapoznał się z treścią wspomnianego oświadczenia z chwilą jego publikacji na tej stronie (art. 3a ust. 4 w zw. z art. 3 ust. 11 u.k.u.r.). W praktyce chwila ta decyduje o tym, czy zachowano dwumiesięczny termin na wykonanie omawianego uprawnienia.

Wątpliwości może budzić forma, w jakiej KOWR powinien złożyć oświadczenie woli w wykonaniu prawa pierwokupu na podstawie art. 3a ust. 1 u.k.u.r. W art. 3 ust. 10 u.k.u.r., do którego odesłano w art. 3a ust. 4 u.k.u.r., występuje forma aktu notarialnego. Biorąc jednak pod uwagę, że w tym przepisie odesłano do stosowania w sposób odpowiedni, sądzę, że taka forma nie ma zastosowania. Wykładnia systemowa oraz celowościowa przemawia za przyjęciem, że stosuje się wtedy przepisy o formie właściwej dla umowy sprzedaży udziałów lub akcji w spółce kapitałowej (art. 597 § 2 k.c. w zw. z art. 3a ust. 4 u.k.u.r.^[33]). W związku z powyższym należy uznać, że wykonując prawo pierwokupu odnośnie do udziałów w spółce z o.o., KOWR powinien złożyć oświadczenie woli w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 180 § 1 k.s.h.). W przypadku akcji w spółce akcyjnej wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej, a nawet dokumentowej.

Gdy KOWR wykonał prawo pierwokupu, po zawarciu ze sprzedawcą umowy rozporządzającej lub ziszczeniu się warunku zastrzeżonego w umowie zobowiązująco-rozporządzającej nabycie udziałów (akcji) następuje na rzecz Skarbu Państwa. Wchodzą one w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (zob. art. 8 ust. 1 u.k.u.r.). Wykładnia celowościowa wskazuje, że ustawowe prawo pierwokupu KOWR na podstawie art. 3a ust. 1 u.k.u.r. ma pierwszeństwo przed umownym prawem pierwokupu udziałów (akcji) w spółce kapitałowej, w szczególności wynikającym z umowy spółki bądź statutu^[34]. KOWR wykonuje swoje uprawnienie w pierwszej kolejności.

Warto nadmienić, że zgodnie z art. 4c u.k.u.r. w przypadku wykonywania prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 3a ust. 1 u.k.u.r., reguły określone w art. 600 k.c. stosuje się również do postanowień umowy spółki z o.o. i statutu spółki akcyjnej. Postanowienia, które miałyby na celu udaremnienie prawa pierwokupu (np. wymaganie zgody zarządu lub innych wspólników), są bezskuteczne względem KOWR. Gdyby przewidziano świadczenia dodatkowe po stronie wspólnika lub akcjonariusza (np. obowiązek wykonania pewnych usług), uznaje się je wtedy za niezastrzeżone.
 
Ustalenie ceny
Gdy KOWR wykonał prawo pierwokupu na podstawie art. 3a ust. 1 u.k.u.r. i wystąpiły skutki rozporządzające odnośnie do sprzedawanych udziałów (akcji), ciąży na nim obowiązek zapłaty ceny oznaczonej w umowie sprzedaży, zgodnie z jej warunkami^[35]. Jeżeli w umowie nie oznaczono terminu zapłaty ani nie wynika on z okoliczności, należy ją uiścić niezwłocznie po otrzymaniu przez KOWR od sprzedawcy wezwania do spełnienia świadczenia (art. 455 k.c.).

W przypadku gdy cena za sprzedawane udziały (akcje) rażąco odbiega od ich wartości rynkowej, KOWR może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu powszechnego o ustalenie ceny (art. 3 ust. 8 w zw. z art. 3a ust. 4 u.k.u.r.). Sprawę tę rozpoznaje się w postępowaniu procesowym (art. 13 § 1 k.p.c.) przed sądem właściwym dla siedziby spółki kapitałowej (art. 3a ust. 5 u.k.u.r.). KOWR może dokonać zapłaty niespornej części ceny na rzecz sprzedawcy jeszcze przed wystąpieniem do sądu z powyższym powództwem (art. 3 ust. 8a w zw. z art. 3a ust. 4 u.k.u.r.).
 
Obciążenie zastawem udziałów lub akcji
W u.k.u.r. nie wprowadzono żadnych ograniczeń odnośnie do obciążania udziałów bądź akcji w spółce kapitałowej, np. zastawem lub użytkowaniem. W pełni dopuszczalne jest także m.in. ich wydzierżawienie zgodnie z art. 693 w zw. z art. 709 k.c. W takich przypadkach KOWR nie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu ani nabycia.

Omawiane przepisy nie naruszają w szczególności uprawnień zastawnika z tytułu zastawu na udziałach (akcjach). Może on je wykonywać w pełnym zakresie, zgodnie z umową zastawniczą oraz obowiązującymi przepisami prawa. Jeżeli jednak zastawnik dysponuje zastawem rejestrowym i zdecyduje się np. przejąć zastawione udziały (akcje) do swojego majątku, a do spółki należą nieruchomości rolne o powierzchni co najmniej 5 ha, KOWR może wówczas wykonać prawo nabycia na podstawie art. 4 ust. 6 u.k.u.r.

Odrębne reguły prawne przewidziano w przypadku, gdy KOWR – na podstawie art. 3a ust. 1 u.k.u.r. – wykonał prawo pierwokupu w odniesieniu do udziałów lub akcji obciążonych prawem zastawu. Zgodnie z art. 3a ust. 3a u.k.u.r. dokonuje wtedy zapłaty ceny w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia o wygaśnięciu zastawu, o ile wierzytelność dotycząca uiszczenia ceny jest już wymagalna. W przeciwnym razie obowiązek zapłaty ulega zawieszeniu (potencjalnie przez czas nieoznaczony).

Z powołanego przepisu nie wynika, kto miałby zawiadomić KOWR o wygaśnięciu zastawu. Wykładnia celowościowa wskazuje, że chodzi o zastawnika, ponieważ jego oświadczenie cechuje się odpowiednią wiarygodnością. W każdym razie z art. 3a ust. 3a u.k.u.r. wynika, że nie ma podstaw prawnych do zapłaty bezpośrednio zastawnikowi ceny za sprzedawanie udziały bądź akcje.
 
Prawo nabycia KOWR – wzmianka
W art. 4 ust. 1 u.k.u.r. przyznano KOWR prawo odpłatnego nabycia (wykupu) – na rzecz Skarbu Państwa – nieruchomości rolnej, która wcześniej była przedmiotem obrotu (na innej podstawie prawnej niż umowa sprzedaży). Prawo to rozszerzono na nabycie udziałów (akcji) w spółce prawa handlowego, w której majątku znajdują się nieruchomości rolne o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha (art. 4 ust. 6 u.k.u.r.)^[36], np. gdy udziały (akcje) były przedmiotem darowizny bądź wniesiono je aportem do innej spółki. Dotyczy to również przypadków objęcia udziałów (akcji) w spółce w wyniku podwyższenia jej kapitału zakładowego.

Konstrukcja normatywna, którą wprowadzono w powołanym przepisie, istotnie odbiega od tej, którą stosuje się w przypadku prawa pierwokupu (zob. art. 597 § 1 k.c. w zw. z. art. 3 ust. 4 u.k.u.r.). Jeżeli nabycie udziałów bądź akcji następuje na podstawie umowy (innej niż umowa sprzedaży, np. umowy obejmującej datio in solutum), nie jest wymagane opatrzenie jej warunkiem. Dopuszczalne jest wtedy sporządzenie umowy bezwarunkowej, a KOWR – wykonawszy omawiane uprawnienie – odpłatnie (po cenie rynkowej) nabywa je od osoby, która uzyskała udziały bądź akcje do swojego majątku.
 
Podsumowanie
Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzają istotny czynnik ryzyka prawnego w transakcjach M&A. W ramach procesu due diligence osoba, która zamierza kupić udziały (akcje) w spółce kapitałowej, powinna starannie sprawdzić, czy spółka ta jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. W przeciwnym razie ponosi ryzyko, że nie nabędzie skutecznie tych udziałów (akcji) w związku z naruszeniem przepisów o ustawowym prawie pierwokupu KOWR (art. 3a u.k.u.r.). Na ogół konieczna jest w tym celu współpraca ze strony członków zarządu spółki, ponieważ w typowych sytuacjach potencjalny nabywca udziałów (akcji) nie jest w stanie samodzielnie ustalić, czy w majątku spółki znajdują się takie nieruchomości.

Jeżeli powyższe kryterium obszarowe zostało spełnione, niedopuszczalne jest zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży udziałów (akcji). Konieczne jest najpierw odpowiednie zawiadomienie KOWR przez spółkę i odczekanie dwóch miesięcy, czy organ ten wykona ustawowe prawo pierwokupu na podstawie art. 3a ust. 1 u.k.u.r. Prowadzi to do istotnego wydłużenia transakcji i wprowadzenia między stronami dodatkowej niepewności prawnej co do jej wyniku gospodarczego.

Aby zmniejszyć ryzyko wykonania przez KOWR omawianego prawa pierwokupu, można rozważyć podział transakcji na cząstki obejmujące niewielki procent udziałów lub akcji w spółce kapitałowej^[37]. Zniechęcałoby to KOWR do skorzystania z uprawnienia ustawowego. Należy podkreślić, że wskazane ryzyko nie występuje w sytuacjach, w których sprzedaż udziałów lub akcji następuje na poziomie holdingowym (spółki-matki lub wyżej). Nie obowiązuje wtedy reglamentacja prawna przewidziana w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
 
dr Tomasz Czech
radca prawny w OIRP w Warszawie
 

[3] Ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1080),dalej: „nowelizacja z dnia 26 kwietnia 2019 r.”.