Alicja Sławińska

1. Wprowadzenie

We współczesnym procesie inwestycyjno-budowlanym aspekty środowiskowe odgrywają kluczową rolę w realizacji zamierzeń deweloperskich. Podstawowym postulatem przemawiającym za wydaniem stosownej zgody środowiskowej umożliwiającej realizację konkretnego przedsięwzięcia inwestorskiego jest możliwie najmniejsza szkoda dla środowiska. W czasach rosnącej świadomości ekologicznej społeczeństwa obserwuje się zorientowanie w kierunku zrównoważonego rozwoju w trosce o przyrodę w sektorze budowlanym. Zachowanie wymogów i standardów związanych z ochroną środowiska w czasie realizacji przedsięwzięcia budowlanego to istotny element procedury budowlanej, którego wdrożenie oraz egzekucja zostały uregulowane przepisami prawa. Uczestnicy procesu inwestycyjno-budowlanego stosują wiele rozwiązań technicznych czy technologicznych pozwalających na zminimalizowanie negatywnego efektu ingerencji w środowisko, w szczególności poprzez nowe technologie redukujące emisję substancji szkodliwych, zmniejszenie wycinki drzew czy siedlisk chronionych gatunków zwierząt oraz rozsądne zarządzanie odpadami i emisją hałasu. Na każdym etapie realizacji przedsięwzięcia budowlanego racjonalny i odpowiedzialny inwestor powinien kierować się podstawowymi zasadami ochrony środowiska, tj. zasadami: zrównoważonego rozwoju, kompleksowości ochrony środowiska oraz przezorności i prewencji środowiskowej.

Ustawodawca skonstruował szereg instytucji prawnych dotyczących sektora ochrony środowiska oraz nieruchomości, takich jak rezerwaty przyrody, parki krajobrazowe, gospodarka leśna, wodna i zasobami biosfery, a także ochrona terenów poprzez zapobieganie degradacji gruntów oraz ich rekultywację. Warto wspomnieć, że kluczową rolę w ochronie środowiska odgrywają również regulacje Unii Europejskiej, które obejmują zasady ostrożności, działania zapobiegawczego, usuwania zanieczyszczeń u źródła oraz „zanieczyszczający płaci”. Jednakże implementacja rozwiązań unijnych oraz polityki ochrony środowiska przez Unię Europejską nie będzie stanowiła przedmiotu niniejszego opracowania. Zostało ono poświęcone omówieniu najważniejszych zagadnień prawnych towarzyszących współczesnej ochronie środowiskowej na polskim rynku nieruchomości na etapie poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę.
 

2. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach
 

Instalacje oraz budowle wymagają uprzedniego uporządkowania i usystematyzowania aspektów środowiskowych związanych z realizacją inwestycji na etapie ubiegania się o wydanie niezbędnych formalności zmierzających do wykonania przedsięwzięcia budowlanego. Zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnieniu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko^[1] (dalej: „u.u.o.ś.”) uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (dalej: „decyzja środowiska”) jest obligatoryjne w następujących przypadkach:
     (i) przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
     (ii) przedsięwzięć mogących potencjalnie oddziaływać na środowisko.

Konstrukcja przywołanej regulacji prawnej zakłada, że decyzja środowiskowa stanowi indywidualny akt administracyjny, albowiem każdorazowo określa środowiskowe uwarunkowania dla realizacji poszczególnych inwestycji^[2]. Decyzja środowiskowa niejednokrotnie stanowi element konieczny i poprzedzający wydanie pozwolenia na budowę jako zgody inwestycyjnej, a w celu jej wydania konieczne jest złożenie do organu szczegółowego opisu inwestycji, na podstawie którego możliwa jest ocena wpływu na środowisko. W trakcie wydawania tej decyzji organ administracji publicznej wnikliwie bada i określa środowiskowe uwarunkowania (przez pryzmat powszechnie obowiązujących przepisów prawa) realizacji konkretnej inwestycji deweloperskiej (przez pryzmat indywidualnych parametrów tej inwestycji) oraz jej oddziaływania na środowisko. W tym sensie decyzja środowiskowa ma charakter:
   (i) prewencyjny, albowiem służy wyeliminowaniu zamierzeń inwestycyjnych mogących stanowić zagrożenie dla środowiska na wczesnym etapie procesu inwestycyjno-budowlanego, o czym poniżej treści tekstu artykułu oraz
     (ii) wiążący względem decyzji inwestycyjnych określonych w art. 86 u.u.o.ś.

Przedmiotem decyzji środowiskowej jest tzw. przedsięwzięcie zdefiniowane w u.u.o.ś. w art. 3 ust. 1 pkt 13, przez które rozumie się zamierzenie budowlane czy inną ingerencję w środowisko polegającą na przekształceniu lub zmianie sposobu wykorzystania terenu, w tym również na wydobywaniu kopalin; przedsięwzięcia powiązane technologicznie kwalifikuje się jako jedno przedsięwzięcie, także jeżeli są one realizowane przez różne podmioty. Katalog organów właściwych do wydawania poszczególnych decyzji środowiskowych został zdefiniowany w art. 75 u.u.o.ś. W przypadku regularnych, standardowych przedsięwzięć deweloperskich organem właściwym pozostaje wójt (burmistrz, prezydent miasta). Pomocnym dla inwestora aktem wykonawczym jest rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko^[3] zawierający wykaz ewentualnych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (dalej: „rozporządzenie”). Przyszli inwestorzy i deweloperzy traktują niekiedy procedurę wydania decyzji środowiskowej jako zło konieczne, podczas gdy dokonywana na wczesnym etapie analiza wpływu potencjalnego przedsięwzięcia na środowisko w sposób naturalny przekazuje inwestorowi wiarygodną informację zwrotną np. o konieczności znalezienia innej lokalizacji czy nieopłacalności weryfikowanej transakcji deweloperskiej. Ewentualnie w przypadku braku konieczności wydania omawianej decyzji administracyjnej petent również uzyskuje formalne stanowisko organu administracyjnego o braku kwalifikacji przedsięwzięcia do uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
 

3. Strony i procedura wydawania decyzji środowiskowej
 

Fundamentalną sprawą jest prawidłowe zidentyfikowanie potencjalnych stron postępowania o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Krąg stron postępowania o wydanie decyzji środowiskowej jako aktu administracyjnego wydawanego w oparciu o przepisy Kodeksu administracyjnego^[4] (dalej: „k.p.a.”) ustala się z uwagi na treść art. 28 k.p.a. (interes prawny w braniu udziału w postępowaniu) w związku ze znowelizowanym brzmieniem art. 74 ust. 3a u.u.o.ś.:
„Stroną postępowania w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wnioskodawca oraz podmiot, któremu przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości znajdującej się w obszarze, na który będzie oddziaływać przedsięwzięcie w wariancie zaproponowanym przez wnioskodawcę, z zastrzeżeniem art. 81 ust. 1. Przez obszar ten rozumie się:
1) przewidywany teren, na którym będzie realizowane przedsięwzięcie, oraz obszar znajdujący się w odległości 100 m od granic tego terenu;
2) działki, na których w wyniku realizacji, eksploatacji lub użytkowania przedsięwzięcia zostałyby przekroczone standardy jakości środowiska, lub
3) działki znajdujące się w zasięgu znaczącego oddziaływania przedsięwzięcia, które może wprowadzić ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości, zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem”.

Doprecyzowanie definicji legalnej strony postępowania po nowelizacji należy ocenić pozytywnie, gdyż służy zawężeniu i doprecyzowaniu kręgu stron postępowania w sprawie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach – w porównaniu z wcześniej obowiązującą regulacją ogólną, w myśl której stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.^[5]. Zgodnie z wytycznymi doktryny „Ustalając krąg stron postępowania o wydanie decyzji środowiskowej, zacząć należy od regulacji art. 74 ust. 1 pkt 6 [u.u.o.ś.], który wskazuje wprost, na podstawie jakiego dokumentu dokonuje się ustaleń w zakresie kręgu stron postępowania”^[6]. Uruchomienie procedury postępowania środowiskowego następuje na wczesnym (prejudycjalnym) etapie względem decyzji określonych w art. 72 ust. 1 u.u.o.ś., w tym względem wydania pozwolenia na budowę. Ustalona kolejność stanowi celowy zabieg ustawodawcy zmierzający do wczesnego wyeliminowania inwestycji stanowiących zagrożenie dla środowiska. Decyzja środowiskowa jest wydawana na wniosek inwestora zamierzenia budowlanego, do którego należy załączyć w szczególności:
    (i) raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko lub kartę informacyjną przedsięwzięcia, o których szerzej poniżej tekstu;
    (ii) poświadczoną kopię mapy ewidencyjnej obejmujący przewidywany teren realizacji przedsięwzięcia budowlanego;
    (iii) mapę w formie papierowej lub elektronicznej obrazującej transparentnie parametry inwestycji;
    (iv) wypis z rejestru gruntów w formie papierowej lub elektronicznej;
    (v) analizę kosztów i korzyści;
    (vi) inne dokumenty w zależności od specyfiki realizowanej inwestycji budowlanej.

Następnie stosowne organy dokonują wnikliwej weryfikacji wniosku o wydanie decyzji środowiskowej wraz z załączoną dokumentacją, a w dalszej kolejności ustalają krąg zaangażowanych stron postępowania środowiskowego. Co za tym idzie organ prowadzący postępowanie występuje do stosownych organów o wydanie opinii w przedmiocie konieczności przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. W rezultacie po uzyskaniu wymaganych opinii wydaje się postanowienie zobowiązujące do przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla zamierzonej inwestycji z zakreśleniem zakresu raportu.

W przypadku zamierzeń budowlanych mogących znacząco oddziaływać na środowisko organy prowadzące postępowanie występują o wymagane opinie, w tym do Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego, Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska i organu właściwego w sprawie ocen wodnoprawnych o uzgodnienie warunków realizacji przedsięwzięcia. W przypadku przedsięwzięć wymagających uczestnictwa społeczeństwa właściwy organ podaje niezwłocznie do publicznej wiadomości informację o prowadzonym postępowaniu w sprawie wydania o środowiskowych uwarunkowaniach, sposobności zapoznania się z dokumentacją sprawy i zgłaszania ewentualnych uwag czy wniosków w trzydziestodniowym terminie od publikacji. Ważnym pouczeniem jest, że od decyzji środowiskowej przysługuje stronie prawo wniesienia odwołania do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego w terminie czternastodniowym od momentu prawidłowego doręczenia tego aktu administracyjnego. Szczególnie istotnym etapem jest ocena oddziaływania zamierzenia inwestorskiego na środowisko, dlatego temu zagadnieniu została poświęcona odrębna część artykułu.
 

4. Ocena oddziaływania przedsięwzięcia budowlanego na środowiskowo
 

Ocena oddziaływania na środowisko zamierzonego przedsięwzięcia stanowi kilkufazową, sformalizowaną procedurę, w wyniku której dochodzi do ustalenia środowiskowych uwarunkowań realizacji tego przedsięwzięcia – jest ona narzędziem dla realizacji prewencyjnej reguły ochrony środowiska. Podstawowym zadaniem oddziaływania na środowisko jest zbadanie, jak zamierzona inwestycja będzie w przyszłości wpływać na poszczególne elementy środowiska, a także zminimalizowanie skutków jej realizacji. Pod tym względem ocena oddziaływania na środowisko stanowi jeden z kluczowych etapów w złożonym procesie wydawania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przez organy administracji publicznej. Wyżej opisaną zależność można scharakteryzować następująco: „Ocena oddziaływania na środowisko jest etapem prowadzącym do wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i pozwala organowi jedynie zorientować się, jakie ewentualne zagrożenia dla środowiska mogą wystąpić. (...) A zatem to decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach określa uwarunkowania realizacji przedsięwzięcia, a nie ocena oddziaływania na środowisko”^[7]. W przypadku inwestycji zakwalifikowanych jako mogące zawsze znacząco oddziaływać na środowisko ocenę oddziaływania na środowisko przeprowadza się z urzędu. Z kolei w przypadku inwestycji zakwalifikowanych jako mogące potencjalnie oddziaływać na środowisko to w gestii urzędu leży, czy ocena oddziaływania na środowisko zostanie przeprowadzona. Dla skutecznego przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko konieczne jest załączenie do urzędu raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko. Zgodnie z art. 74 ust. 1 pkt 1 u.u.o.ś. do wniosku o wydanie decyzji środowiskowej należy dołączyć w szczególności:
    (i) w przypadku przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko – raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, a w przypadku gdy wnioskodawca wystąpił o ustalenie zakresu raportu w trybie art. 69 u.u.o.ś. – kartę informacyjną przedsięwzięcia;
    (ii) w przypadku przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko – kartę informacyjną przedsięwzięcia, a w przypadku gdy wnioskodawca wystąpił o przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko na podstawie art. 59 ust. 1 pkt 2 u.u.o.ś. – raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko.

W art. 66 u.u.o.ś. zostały wymienione obligatoryjne elementy raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko, w tym opis planowanego przedsięwzięcia, opis elementów przyrodniczych środowiska objętych ewentualnym oddziaływaniem, opis zabytków w granicy sąsiedztwa objętego oddziaływaniem, opis przewidywanych skutków dla środowiska czy określenie przewidywanego oddziaływania analizowanych wariantów na środowisko. Analogiczne wymogi zdefiniowane w art. 63a u.u.o.ś. zostały przewidziane dla karty informacyjnej przedsięwzięcia. „W świetle art. 74a ust. 2 art. 74a ust. 1 i ust. 2 pkt 1 lit. a-d oraz pkt 2 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1405 z późn. zm.) wymóg posiadania określonych kwalifikacji dotyczy zarówno osoby sporządzającej raport oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko jak i osoby, która go uzupełnia i składa dodatkowe wyjaśnienia co do jego treści”^[8]. 

Kluczowymi elementami oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko są:
    (i) weryfikacja raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko;
    (ii) uzyskanie wymaganych prawnie opinii i uzgodnień;
    (iii) zapewnienie możliwości uczestnictwa społeczeństwa w postępowaniu.

Nie ma przeszkód formalno-prawnych dla ponownego przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia budowlanego na środowisko, w szczególności na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Tzw. ponowna ocena oddziaływania na środowisko stanowi procedurę administracyjną, inicjowaną na potrzeby wydania innych decyzji (decyzji inwestycyjnych) niż decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach i co do zasady stanowi odstępstwo.
 

5. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach a pozwolenie na budowę
 

Decyzja środowiskowa konstytuuje ważny element procesu budowlanego, ponieważ służy zachowaniu równowagi między rozwojem ekonomiczno-gospodarczym a ochroną środowiska naturalnego. Z uwagi na istotną rolę w procesie inwestycyjnym przypisano jej charakter uzgodnienia prewencyjnego. Art. 72 ust. 1 u.u.o.ś. zawiera zamknięty katalog decyzji inwestycyjnych, których uzyskanie poprzedza wydanie decyzji środowiskowej, w szczególności dotyczy to decyzji o warunkach zabudowy, o zatwierdzeniu projektu budowlanego czy pozwoleniu na budowę w przypadku oddziaływania zamierzenia budowlanego na środowisko. Zgodnie z art. 86 u.u.o.ś. decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach wiąże organy wydające decyzje administracyjne w powołanym wyżej art. 72 ust. 1 u.u.o.ś. Z uwagi na istotę oraz konstytutywny charakter pozwolenia na budowę, o którym mowa w art. 28 i nast. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane^[9] (dalej: „pozwolenie na budowę”) analizie zostanie poddana w głównej mierze zależność między decyzją środowiskową, a pozwoleniem na budowę.

Z zaprezentowanej procedury wynika, że organy administracyjne odpowiedzialne za wydanie pozwolenia na budowę, są związane ustaleniami zawartymi w decyzji środowiskowej. Istota zagadnienia sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy ww. związanie ma charakter bezwzględnie wiążący (automatycznie stosowany), czy pozostawia się organom pewną dowolność w stosowaniu tej zasady w trakcie wydawania np. pozwolenia na budowę. Zgodnie z tezą wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z 15 czerwca 2021 r. „Między opisem przedsięwzięcia w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach a opisem zawartym w pozwoleniu na budowę mogą występować różnice jednakże nie mogą to być różnice, które skutkowałyby zmianą istoty planowanej inwestycji. (...) Zmiana kwalifikacji przedsięwzięcia skutkowałaby koniecznością ustalenia innych warunków”^[10]. W wyroku z 28 stycznia 2020 r. NSA zawarł stosowne wskazówki dla organów wydających decyzje realizacyjne: „Wiążący charakter decyzji środowiskowej, wynikający z treści art. 86 ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oznacza, że organ wydający decyzję realizacyjną ma obowiązek uwzględnić środowiskowe warunki realizacji przedsięwzięcia przy wydawaniu decyzji realizacyjnej. Sposób uwzględnienia uwarunkowań środowiskowych w decyzji realizacyjnej nie może być rozumiany jako dosłowne i pełne odzwierciedlenie (przeniesienie) uwarunkowań środowiskowych z decyzji środowiskowej do decyzji realizacyjnej. (…) Wymagania określone w decyzji środowiskowej powinny być na tyle konkretne, żeby ich realizacja mogła być zweryfikowana przez organ wydający decyzję realizacyjną. Ustawodawca nie określił kryteriów i zakresu związania organu wydającego decyzje, o których mowa w art. 72 ust. 1 (art. 86 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko)”^[11].

Konkludując, jeśli kwalifikacja przedsięwzięcia w powyższym rozumieniu jest taka sama zarówno w decyzji środowiskowej, jak i we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, to nie zachodzi potrzeba zmiany decyzji środowiskowej.^[12]

Warto również bliżej przyjrzeć się nowelizacji rozporządzenia, której dokonano 10 sierpnia 2023 r., w tym zmianom dotyczącym zabudowy nieruchomości systemami fotowoltaicznymi oraz budowie hali garażowej czy miejsc parkingowych. W przypadku fotowoltaiki nowe regulacje prawne zmieniły wymóg uzyskania decyzji środowiskowej dla przedsięwzięć przekraczających 2 ha z uprzedniego parametru w postaci 1 ha. Zmianie uległa również metodyka liczenia paneli poprzez liczenie po obrysie zewnętrznym modułów paneli z uprzedniej metody kalkulacji powierzchni po jakichkolwiek niesprecyzowanych elementach zabudowy. Z kolei w przedmiocie powierzchni garażowych zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 58 lit. b rozporządzenia do zamierzeń budowlanych mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się garaże, parkingi samochodowe lub zespoły parkingów z infrastrukturą towarzyszącą o powierzchni użytkowej czy zabudowy nie mniejszej niż 1,0 ha (wcześniej 0,5 ha) na terenach nieobjętych ochroną przyrodniczą oraz 0,5 ha (wcześniej 0,2 ha) na terenach objętych ochroną przyrodniczą. Ustawodawca nie zastrzega takich parametrów jak liczba miejsc parkingowych czy maksymalna powierzchnia użytkowa lub zabudowy garaży. W rezultacie zmiana liczby miejsc parkingowych czy powierzchni garażowej w żaden sposób nie powinna mieć przełożenia na zmianę kwalifikacji przedsięwzięcia budowlanego; poza przypadkiem powierzchni garażowej poniżej 1,0 ha, kiedy to wymóg decyzji środowiskowej staje się bezprzedmiotowy. „W przypadku, gdy decyzja środowiskowa dotyczy wyłącznie garaży, organ budowlany nie ma zatem w ogóle podstaw do zobowiązywania wnioskodawcy do wykazywania zgodności inwestycji z wymogami środowiskowymi w zakresie ilości projektowanych mieszkań oraz powierzchni zabudowy”^[13].

Zgodnie z tezą wyroku NSA z 12 września 2018 r.: „Związanie organu wydającego pozwolenie na budowę decyzją ustalającą środowiskowe uwarunkowania nie dotyczy wyznaczonego obszaru oddziaływania przedsięwzięcia na potrzeby prowadzonego postępowania, lecz charakterystycznych parametrów danej inwestycji i jej oddziaływania na środowisko. Z powyższego wynika, że organ architektoniczno-budowlany, ustalając obszar oddziaływania obiektu, powinien uwzględnić ustalenia decyzji środowiskowej, gdyż pozbawiony on jest kompetencji, aby samodzielnie badać środowiskowe uwarunkowania (...)”^[14]. W praktyce oznacza to, że jeśli proponowana przez inwestora zmiana w projekcie budowlanym nie skutkuje tym, że mamy do czynienia z zupełnie nowym przedsięwzięciem, to jest to nadal to samo przedsięwzięcie budowlane i ważne jest tylko to, aby inwestor respektował parametry zastrzeżone w decyzji środowiskowej.

W świetle zaprezentowanych wyjaśnień oczywiste jest, że w praktyce decyzja środowiskowa nakłada na inwestora szereg ograniczeń w postaci parametrów technicznych czy lokalizacyjnych, których deweloper musi przestrzegać. W kontekście dynamiki procesu inwestycyjno-budowlanego konieczność wprowadzenia modyfikacji w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach nie wydaje się odosobnionym zagadnieniem. Zmiana decyzji środowiskowej leży w gestii inwestora, który jest podmiotem uprawnionym do wprowadzania skutecznych zmian w uprzednim wniosku o wydanie tego aktu administracyjnego. Tryb zmiany tej decyzji został określony w art. 87 u.u.o.ś. w związku z art. 155 k.p.a., z zastrzeżeniem, że zgodę wyraża wyłącznie strona, która złożyła wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, lub podmiot, na którego została przeniesiona decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach. Zgodnie z generalną zasadą zmiana komentowanej decyzji administracyjnej co do zasady przewidziana została dla sytuacji, w których przedsięwzięcie budowlane nie zostało ukończone. W rezultacie ewentualna zmiana decyzji dotyczy elementów inwestycji, które nie zostały jeszcze zrealizowane, lecz są na etapie projektowania przedsięwzięcia planowanego. Ne wyklucza to jednak modyfikacji decyzji środowiskowej w trakcie lub po ukończeniu inwestycji budowlanej w przypadku, gdy jest to uzasadnione szczególną ochroną środowiska, np. w stadium kolejnego etapu realizacji inwestycji.

Trzeba odnotować, że linia orzecznicza nie jest jednolita w kwestii wyżej opisanego odstępstwa. „Obowiązek zmiany decyzji środowiskowej zależy od tego, czy modyfikacja inwestycji zmienia warunki zawarte w decyzji pierwotnej i czy wnioskowana decyzja została wymieniona w art. 88 ust. 1 u.u.o.ś. (regulującym ponowną ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko w przypadku zmiany)”^[15]. Zarówno zmiana decyzji środowiskowej, jak i odmowa wprowadzenia zmian odbywa się w drodze wydania decyzji administracyjnej, od której przysługuje odwołanie do organu wyższego szczebla, a w ostateczności skarga administracyjna do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Uprawnienie do skorzystania z takiego trybu odwołania przysługuje wszystkim stronom postępowania zaangażowanym w zmianę decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Warto przy tym dodać, że w razie oczekiwania na decyzję zmieniającą decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zawiesza się postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji inwestycyjnej, tj. pozwolenia na budowę.
 

6. Podsumowanie
 

Na polskim rynku nieruchomości pojawia się coraz więcej zagranicznych inwestorów, którzy chętnie inwestują kapitał w realizację przedsięwzięć komercyjnych, w szczególności hal produkcyjnych, logistycznych, handlowych, inwestycji drogowych czy farm fotowoltaicznych. Polscy deweloperzy również doskonale odnajdują się w tym trendzie poprzez realizację tożsamych przedsięwzięć z zaangażowaniem rodzimego kapitału inwestycyjnego. Specyfika oraz parametry wymienionych inwestycji co do zasady wymagają uprzedniego uwzględnienia ryzyk związanych z aspektem środowiskowym. Warto pamiętać, że organy administracyjne wydające decyzje środowiskowe nie posiadają uprawnień do uznaniowego hamowania dynamiki procesu inwestycyjno-budowlanego, albowiem decyzja o uwarunkowaniach środowiskowych ma charakter związany, tzn. organ właściwy do wydania decyzji nie ma swobody działania, a katalog podstaw wydania decyzji negatywnych jest zamknięty. Ustawodawca zapewnia udział społeczeństwa w ochronie środowiska poprzez konsultacje społeczne, których funkcją jest pomoc władzy publicznej w podjęciu słusznej decyzji w danej społeczności. Wprawdzie wyniki konsultacji nie mają charakteru wiążącego dla wydania decyzji środowiskowej, jednakże stanowią ważny element procesu inwestycyjno-budowlanego, w szczególności na szczeblu gminnym w celu uniknięcia jakichkolwiek sporów ze społecznością lokalną. Każdy inwestor zamierzający złożyć wniosek o decyzję środowiskową powinien również zapoznać się z unijną strategią i polityką ochrony środowiska, która opiera się na zasadach ostrożności, prewencji i regule „zanieczyszczający płaci.”

Alicja Sławińska
ALICJA SŁAWIŃSKA AS LAW FIRM

---