opublikowano: 2014-09-09 przez: Mika Ewelina

Wprowadzenie

Celem artykułu jest przybliżenie przepisów regulujących umowę dożywocia i renty dożywotniej oraz zwrócenie uwagi na ogólne podstawy regulacji oraz odmienności w stosunku do kodeksowych regulacji umowy dożywocia związane z projektowanym wprowadzeniem do naszego systemu instrumentów finansowych instytucji odwróconej hipoteki.
Niniejszy artykuł zwraca uwagę na różnice między regulacją umowy dożywocia, opartej na przepisach Kodeksu cywilnego, a przewidywanym (po wejściu regulacji w życie) unormowaniem instytucji odwróconej hipoteki, inaczej zwanej „odwróconym kredytem hipotecznym”. Podstawowe różnice przedstawiono w celu przybliżenia przewidzianych lub możliwych do uregulowania w umowach dożywocia mechanizmów pozwalających na zapewnienie podstawowej ochrony dwóm stronom stosunku prawnego. Te umowy są często zawierane z konsumentami przez podmioty zawodowo trudniące się taką działalnością, w ostatnim czasie również w stosunkach miejskich.

Regulacja umowy dożywocia w Kodeksie cywilnym

Zgodnie z art. 908 k.c.[1] jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on w braku odmiennej umowy przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Stwierdzenie ustawodawcy „w braku odmiennej umowy” podkreśla dyspozytywny charakter ww. przepisu. Wzajemne prawa i obowiązki stron umowy dożywocia, na zasadzie swobody umów (art. 353¹ k.c.), mogą być kształtowane w sposób odmienny. Z przepisu jednoznacznie wynika, że istotą umowy dożywocia jest zapewnienie dożywotnikowi określonych świadczeń w zamian za to, że dożywotnik przeniósł na rzecz nabywcy własność nieruchomości.
Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy[2], obowiązkiem nabywcy nieruchomości w ramach stosunku dożywocia jest w zasadzie spełnianie takich świadczeń na rzecz dożywotnika, które zaspokoją jego potrzeby w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych.
W umowach o dożywocie zawieranych z profesjonalnymi podmiotami zwraca uwagę zastąpienie świadczeń mających odzwierciedlenie w bliskich, osobistych relacjach stron umowy świadczeniami na rzecz dożywotnika opartymi na umowie renty. Jak wynika z art. 903 k.c., przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku. Podstawowe znaczenie ma renta za wynagrodzeniem (art. 906 k.c.).
Katalog świadczeń na rzecz dożywotnika w ramach umowy o dożywocie wskazuje Elżbieta Niezbecka[3]: Do ustanowienia użytkowania na rzecz dożywotnika i do wykonywania tego prawa będą miały zastosowanie przepisy art. 252 i n. k.c., do służebności mieszkania i innych służebności osobistych art. 296 i n. k.c. Spełnianie powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku odpowiada treści umowy renty (art. 903 k.c.), stąd też tego typu świadczenia mogą być ustanawiane na zasadach analogicznych do renty.
Pozostaje w pełni dopuszczalne i celowe uregulowanie w umowie dożywocia świadczenia renty za wynagrodzeniem (w tym renty dożywotniej) obok zagwarantowania dożywotnikowi prawa zamieszkania w przeniesionej w ramach umowy na własność nabywcy nieruchomości. Może to nastąpić w formie albo użytkowania, albo służebności mieszkania. W takim wypadku te świadczenia należą do treści prawa dożywocia (zob. art. 908 § 2 k.c.). Z punktu widzenia podmiotów profesjonalnie zajmujących się świadczeniem usług na rzecz dożywotnika ustanowienie użytkowania wydaje się korzystniejsze. W myśl art. 260 k.c. użytkownik jest zobowiązany dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Dodatkowo na mocy art. 258 k.c. w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy.
Jak wskazał Sąd Najwyższy[4], zakres wymagań prawidłowej gospodarki (art. 256 k.c.) określa charakter nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania, przyczynę i cel, dla którego zostało ono ustanowione, czas jego trwania. Nakłady użytkownika związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy nie ulegają zwrotowi (art. 260 § 1 zd. 1 w zw. z art. 262 k.c.). Bez wątpienia chodzi tutaj o opłaty za media (prąd, gaz, woda itp.), które należy regulować w związku z korzystaniem z nieruchomości. Sąd Najwyższy[5] podkreślił, że użytkownikowi nieruchomości przysługuje ochrona, skuteczna także przeciwko właścicielowi (art. 251 k.c.), przy czym ta ochrona jest ograniczona zakresem przysługującego użytkownikowi prawa. Użytkownik może więc przeciwstawiać się zmianom, jakie do nieruchomości pragnie wprowadzić właściciel nieruchomości, ale tylko o tyle, o ile zaprojektowane zmiany naruszałyby lub ograniczały jego prawo.
Przepis art. 260 § 1 k.c. przewidujący obowiązek użytkownika ponoszenia kosztów zwykłych napraw i nakładów na rzecz koresponduje z art. 259 k.c., zgodnie z którym właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Na podstawie art. 260 § 1 k.c. o potrzebie innych napraw i nakładów niż wynikające ze zwykłego korzystania z rzeczy użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Niezależnie od tego, czy do treści umowy dożywocia należy użytkowanie nieruchomości czy też służebność mieszkania zastosowanie znajdą wyżej wskazane art. 259 oraz art. 260 k.c. W drugiej bowiem sytuacji, w szczególności w razie ustanowienia wraz z prawem dożywocia służebności mieszkania, do wzajemnych stosunków między mającym taką służebność a właścicielem nieruchomości obciążonej przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne należy stosować odpowiednio (art. 302 § 2 k.c.). Dożywotnik, na którego rzecz ustanowiono służebność mieszkania lub prawo użytkowania nieruchomości, będzie dodatkowo zobowiązany zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie (art. 267 § 1 k.c.), z tym że może zakładać w użytkowanych pomieszczeniach nowe urządzenia. Będzie do tego jednak uprawniony tylko w takich granicach jak najemca lokalu (art. 268 k.c.).

Wymagana forma umowy dożywocia

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego[6] dla zawarcia umowy o dożywocie, zawierającej zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości, forma aktu notarialnego ma charakter formy ad solemnitatem, a zatem jej niezachowanie pociąga za sobą bezwzględną nieważność czynności prawnej. Umowa taka zawarta bez zachowania wymaganej formy może być prawnie skuteczna tylko jako umowa przedwstępna i to przy założeniu, że jej treść czyniłaby zadość wymaganiom art. 389 k.c.

Ochrona dożywotnika w umowie dożywocia

Podstawowymi mechanizmami ochrony dożywotnika przed nieuczciwym nabywcą w umowie dożywocia mogą być mechanizmy z powodzeniem od lat stosowane w obrocie prawnym. Prawo dożywocia może być wpisane do księgi wieczystej nieruchomości (art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dalej: u.k.w.h.). Z uwagi na możliwość ujawnienia w księdze wieczystej przysługujących uprawnionemu praw osobistych i roszczeń nie ma przeszkód, by ujawnić również prawo do otrzymywania okresowej renty pieniężnej (np. raz w miesiącu). W literaturze przyjmuje się, że prawo do renty jest prawem o charakterze osobistym, ściśle powiązanym z osobą uprawnionego.[7] Zgodnie natomiast z art. 17 ww. ustawy takie prawo osobiste uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu w księdze wieczystej. W konsekwencji możliwe jest (stosowane obecnie na rynku usług dożywocia) zabezpieczenie w postaci wpisu w dziale III księgi wieczystej prawa dożywotnika do użytkowania nieruchomości, które może być połączone z prawem dożywotniego zameldowania.
Podstawowym mechanizmem stosowanym w tego typu umowach dla zabezpieczenia płatności renty w pieniądzu jest zastosowanie oświadczeń o poddaniu się nabywcy egzekucji w trybie art. 777 k.p.c.[8] Przepis ten w § 5 zapobiega żmudnej drodze procesu sądowego, przewidując, że tytułem egzekucyjnym jest w szczególności notarialne poddanie się egzekucji, które obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej. W takim wypadku, zgodnie z art. 777 § 5 k.p.c., akt notarialny musi określać warunki, które upoważniają do prowadzenia egzekucji o całość lub część roszczenia wraz z terminem na wystąpienie o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.
W umowie można zastrzec procedurę, zgodnie z którą poddający się z egzekucji (tutaj zobowiązany z umowy dożywocia) ma obowiązek przed upływem oznaczonego terminu przedłożyć nowe, kolejne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, z nowym terminem na ewentualne wystąpienie do sądu o nadanie temu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Podstawowym ryzykiem dla dożywotnika jest ryzyko przedawnienia roszczenia o wypłatę renty płatnej okresowo na ogólnych zasadach przedawnienia tego rodzaju świadczeń. Zgodnie z art. 118 k.c. ustawodawca dla roszczeń o świadczenia okresowe przewidział krótki, bo trzyletni, okres przedawnienia. Z uwagi na specyfikę umowy dożywocia nie jest jednak wykluczone uznanie przez sąd podniesionego zarzutu przedawnienia za nadużycie prawa podmiotowego, co będzie skutkować brakiem uwzględnienia zarzutu przedawnienia ze względu na zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.)

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego, inaczej odwróconej hipoteki, najprawdopodobniej wkrótce doczeka się na naszym rynku regulacji ustawowej.[9] Jak można przeczytać w założeniach, umowa odwróconego kredytu hipotecznego stanowi szczególny rodzaj umowy kredytu określonej w art. 69 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, którego zabezpieczenie stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub określonym prawie do nieruchomości ( prawo własności ułamkowej części nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego gruntu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
Umowa „odwróconej hipoteki”, mimo oczywistych różnic, wykazuje na tyle duże podobieństwo do umowy dożywocia ze świadczeniem renty dożywotniej, że te dwie instytucje mogą być w praktyce mylone. Jak wskazano w ww. założeniach do projektu ustawy, w umowie odwróconego kredytu hipotecznego instytucja kredytująca zobowiązuje się do postawienia do dyspozycji kredytobiorcy określonej kwoty środków pieniężnych, a kredytobiorca zobowiązuje się względem instytucji kredytującej do spełnienia określonych w ustawie obowiązków dotyczących nieruchomości. Instytucja kredytująca ustanawia zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego w postaci hipoteki na nieruchomości lub określonym w ustawie prawie do nieruchomości. Instytucji kredytującej przysługuje z tytułu zawartej umowy odwróconego kredytu hipotecznego roszczenie o przeniesienie prawa do nieruchomości. Umowę odwróconego kredytu hipotecznego zawiera się na czas nieokreślony. Instytucja kredytująca udostępnia kredytobiorcy środki z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez okres ustalony w umowie lub w postaci świadczenia jednorazowego. Wypłata środków z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego zostaje wstrzymana z chwilą śmierci kredytobiorcy.
W praktyce funkcjonowania tych instytucji ustanowienie zabezpieczenia w formie hipoteki umownej jest także możliwe przy umowie dożywocia na zabezpieczenie płatności rat renty. Zgodnie z art. 68 u.k.w.h. hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej.
Jak wskazano w literaturze prawniczej[10], od dnia 20 lutego 2011 r. wzorem dla tego modelu hipoteki stała się konstrukcja dotychczasowej hipoteki kaucyjnej. Według art. 68 ust. 1 hipoteka ma zabezpieczać wierzytelności istniejące i przyszłe, w tym warunkowe, a więc całą wierzytelność kapitałową i odsetkową oraz wszelkie roszczenia uboczne.
Jak wynika z powyższych zapisów, instytucja hipoteki umownej może znaleźć zastosowanie do umowy „odwróconej hipoteki” jako zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu przez kredytobiorcę. Sprawa hipoteki będzie mieć znaczenie przede wszystkim w sytuacji, gdy zaistnieje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu, tj. przed śmiercią kredytobiorcy. Hipoteka umowna przy umowie dożywocia może natomiast zabezpieczać zobowiązania pieniężne nabywcy z tytułu umowy dożywocia. Jak wskazał Sąd Najwyższy[11], hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe powstaje z chwilą jej wpisania do księgi wieczystej – art. 67 u.k.w.h., z zastrzeżeniem wynikającym z art. 29 u.k.w.h. O dopuszczalności ujawnienia hipoteki decyduje stan wpisów w księdze w dacie jego rozpoznawania. Przy ustanowieniu hipoteki przesłanką dopuszczalności wpisu jest istnienie tytułu dłużnika do nieruchomości obciążanej hipoteką.

Problemy dotyczące zakładanego współistnienia umów dożywocia i „odwróconej hipoteki”

W umowie dożywocia, opartej na regulacji kodeksowej, do konstytutywnych jej elementów należy przeniesienie własności nieruchomości w dacie zawarcia umowy. W odróżnieniu od umowy odwróconego kredytu hipotecznego przy umowie dożywocia to nabywca jako nowy właściciel prawa do nieruchomości ma prawo ustanowić na niej zabezpieczenie w postaci hipoteki umownej. W umowie dożywocia nabywcą może być dowolny podmiot prawa. Odmiennie niż w przypadku konstrukcji kodeksowej umowy dożywocia, zakładane uregulowanie „odwróconej hipoteki” przewiduje, że umowa z konsumentem ma być zawierana przez podmiot działający na podstawie Prawa bankowego.
Zdaniem projektodawcy zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego wiąże się z dodatkowym ryzykiem. Podmiot zawierający z konsumentem umowę odwróconej hipoteki, nie mając wiadomości co do daty przyszłej śmierci kredytobiorcy, nie posiada również do tej daty tytułu prawnego do nieruchomości. Nie ma więc wystarczającego zabezpieczenia świadczeń pieniężnych związanych z wypłatą kredytu. W konsekwencji warunkiem prawidłowej realizacji umowy jest właściwe zarządzanie tzw. ryzykiem długowieczności. Od daty śmierci kredytobiorcy zależy opłacalność całej konkretnej umowy. Z drugiej strony, w sytuacji powstania nadwyżki po przeniesieniu własności (sprzedaży) nieruchomości w stosunku do wartości udzielonego kredytu wraz z odsetkami i kosztami bankowymi powstaje problem rozliczenia się kredytodawcy ze spadkobiercami zmarłego kredytobiorcy. Taki problem nie występuje w umowie dożywocia, gdzie z chwilą śmierci dożywotnika nie posiada on już tytułu do nieruchomości. Właśnie to ryzyko, związane przy umowie dożywocia z obiektywnym ograniczeniem uprawnień spadkobierców (nieruchomość nie wejdzie do spadku), powoduje, że w obu rodzajach umów kluczowe znaczenie ma kwestia właściwego i rzetelnego poinformowania dożywotnika lub kredytobiorcy o skutkach prawnych ewentualnej decyzji o zawarciu umowy dożywocia lub umowy odwróconej hipoteki.
Wobec profesjonalizacji umowy dożywocia i wzrostu jej znaczenia nie tylko w stosunkach miejskich istotne znaczenie ma ich prawidłowe odróżnienie i poinformowanie klienta o podstawowych skutkach wynikających z zawarcia danej umowy. Jak wynika z art. 908 k.c., umowa dożywocia jest bowiem zawierana nie dla przyszłego przeniesienia własności, lecz w zamian za definitywne przeniesienie tytułu prawnego do nieruchomości. Na mocy art. 910 k.c. przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Należy się spodziewać, że to właśnie ta instytucja, ze względu na ułatwienie związane z prostym sposobem przejścia tytułu do nieruchomości, będzie nadal, równolegle do umowy odroczonej hipoteki, proponowana przez różne podmioty działające poza rynkiem finansowym. W związku z umownymi modyfikacjami dostosowującymi te umowy do potrzeb przedsiębiorców, moim zdaniem, będzie można je zakwalifikować jako umowy nienazwane z elementami umowy dożywocia. Przy umowie dożywocia, w razie ewentualnego zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, skutkiem, zgodnie z art. 910 § 2 k.c., jest odpowiedzialność nabywcy za świadczenia objęte tą umową wymagalne po dacie zbycia. W takim jednak wypadku, inaczej niż w założeniach ustawy o odwróconej hipotece, nabywcą nie musi być podmiot działający na podstawie przepisów Prawa bankowego.
Zgodnie z art. 57 § 1 k.c. nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. Powyższy przepis nie wyłącza dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem. W konsekwencji, w wypadku braku wskazania w umowie dożywocia, że nabywca zobowiązuje się przez określony czas nie zbywać nieruchomości, istnieje niestety ryzyko, że takie przeniesienie tytułu prawnego do nieruchomości będzie w pełni dopuszczalne. Jak trafnie wskazał Sąd Najwyższy[12], zbycie spółdzielczego prawa do lokalu typu własnościowego przez osobę, która zobowiązała się do jego niezbywania, jest prawnie skuteczne, może jednak uzasadniać obowiązek naprawienia szkody wyrządzonej takim zbyciem – wbrew przyjętemu na siebie zobowiązaniu.

Inne mechanizmy prawne zabezpieczenia ekwiwalentności świadczeń na rzecz dożywotnika

Istotne z punktu widzenia ewentualnego zabezpieczenia hipoteką umowną roszczeń dożywotnika o świadczenia objęte treścią umowy dożywocia jest unormowanie art. 88 u.k.w.h. Zgodnie z § 1 ww. przepisu hipoteka obejmuje roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy, jednakże do chwili zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego właściciel może czynsz pobierać. Zdaniem niektórych autorów[13], z uwagi na argumentację funkcjonalną należy uznać, że na podstawie powyższego przepisu są również obciążone roszczenia o opłaty eksploatacyjne. W konsekwencji, w sytuacji ewentualnego zajęcia nieruchomości z uwagi na niewywiązanie się nabywcy ze zobowiązań finansowych objętych umową dożywocia, dożywotnik nie będzie zobowiązany do regulowania opłat z tytułu mediów aż do czasu wyegzekwowania swoich należności od drugiej strony umowy. Jak wskazano ponadto w literaturze[14], hipoteka rozciąga się także na roszczenia wynikające ze stosunków obligacyjnych podobnych do najmu lub dzierżawy, np. z umowy leasingu nieruchomości i roszczenia właściciela z tytułu rat leasingowych.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przywołany już problem ponoszenia ciężarów przez użytkownika rzeczy. Edward Gniewek wyjaśnia[15], że do obciążeń użytkownika należy zaliczyć podatki i inne ciężary publiczne oraz obowiązkowe ubezpieczenia majątkowe. W praktyce funkcjonowania umowy dożywocia zawartej z profesjonalnym nabywcą będzie on prawdopodobnie bardziej zainteresowany zachowaniem dobrego stanu nieruchomości. Prawdopodobne jest więc, że podmiot profesjonalny sam pokryje koszty ubezpieczenia nieruchomości. Dodatkowo ww. autor słusznie przyznaje jednak prymat w tym zakresie uregulowaniom wewnętrznym (tutaj treść umowy dożywocia). Zdaniem autora przepis art. 258 k.c. ma jedynie znaczenie regresowe w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem rzeczy, a ponadto pułap ciężarów użytkownika stanowi wartość pożytków, jakie rzecz przynosi lub może przynosić według zasad prawidłowej gospodarki.
Trudnym w praktyce problemem może być ustalenie ewentualnej możliwości stosowania do umowy dożywocia zawartej z profesjonalnym nabywcą art. 916 k.c., przewidującego w terminie do lat pięciu od zawarcia umowy możliwość żądania uznania umowy za bezskuteczną przez osobę, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, gdy wskutek zawarcia umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 2003 r.[16], pomimo że dożywocie nie jest prawem rzeczowym ograniczonym, to jednak obciążenie nieruchomości dożywociem wpływa na obniżenie jej wartości, skoro do obciążenia nieruchomości prawem dożywocia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 910 § 1 k.c.), a w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte (art. 910 § 2 k.c.). Pogląd ten wydaje się dyskusyjny.
W uzasadnieniu wyroku z 17 marca 2004 r.[17] Sąd Najwyższy wskazał, w jaki sposób jest zabezpieczona ekwiwalentność świadczeń w wypadku zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia. Zdaniem Sądu Najwyższego pomiędzy nabywcą nieruchomości obciążonej prawem dożywocia a dożywotnikiem nie istnieje możliwość zwrotnego przejścia własności. Nabywca wstępuje w stosunek dożywocia, ale nie staje się stroną umowy o dożywocie. Jest zobowiązany wobec dożywotnika w wyniku zawarcia dwóch umów, z których pierwsza go nie dotyczyła, a druga nie była umową o dożywocie. Także odmiennie niż w przypadku umowy o dożywocie przedstawia się causa umowy, w wyniku której kolejny nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Nie jest nią wspólny zamiar zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie prawa własności nieruchomości, lecz odpowiednio – zamiar zbycia i nabycia własności nieruchomości oraz ewentualnie uzyskania i dania stosownego ekwiwalentu.
Dużo większe znaczenie praktyczne może mieć przy umowach o dożywocie zawartych z profesjonalnym nabywcą treść art. 914 k.c., zgodnie z którym: Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Anna Sylwestrzak wskazuje[18], że w takiej sytuacji wysokość renty powinna odzwierciedlać wartość tych świadczeń, które uprawniony powinien był otrzymywać na podstawie zawartej umowy… Celem renty jest bowiem zapewnienie dożywotnikowi ekwiwalentu należnych świadczeń, a nie tego samego standardu życia, jakie prowadził, korzystając z umowy dożywocia, jeśli standard ten nie odpowiadał treści umowy. Należy jednak w tym miejscu zwrócić uwagę, że ww. przepis został wprowadzony w innym stanie prawnym oraz w innych stosunkach społecznych. Ustawodawca nie przewidywał profesjonalizacji podmiotów występujących po stronie nabywcy, a przepis był wyrazem traktowania stosunku z umowy dożywocia jako stosunku, w którym elementy podmiotowe (osobiste) mają dominujące znaczenie.[19] Zdaniem autora artykułu, obowiązywanie ww. przepisu w obecnych realiach społecznych, poza stosunkami wiejskimi, nie znajduje uzasadnienia. Dopóki jednak przepis ten obowiązuje, może być skuteczną zaporą przed działaniami niekorzystnymi dla dożywotnika (konsumenta).
W prawidłowo zredagowanej umowie nienazwanej, zawartej na bazie umowy dożywocia, podstawą ustaleń wysokości świadczeń na rzecz dożywotnika powinna być rynkowa wycena prawa do nieruchomości oraz wiek uprawnionego (im wyższy, tym raty renty powinny być odpowiednio wyższe, ponieważ jest prawdopodobne, że okres pobierania renty będzie krótszy). W sytuacji dopuszczenia w umowie możliwości umownego wypowiedzenia umowy z ważnych powodów (np. brak dbałości dożywotnika o stan nieruchomości) taki zapis zdaniem autora artykułu nie mieści się w granicach swobody umów wyznaczonej art. 353¹ k.c. Ustawodawca dopuścił wprawdzie w obecnym stanie prawnym (art. 913 § 2 k.c.) możliwość rozwiązania umowy dożywocia w sytuacji, gdy dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, ale uprawnienie do rozwiązania umowy dożywocia zostało ograniczone do wypadków wyjątkowych. Takie żądanie strony podlega weryfikacji i ocenie sądu.
Brak możliwości skutecznego, umownego uregulowania kwestii rozwiązania lub wypowiedzenia umowy dożywocia nie wyklucza oczywiście prawa nabywcy do dochodzenia naprawienia szkody kontraktowej na zasadach ogólnych (art. 471 i n. k.c.). W obecnym stanie prawnym brakuje jednak możliwości potrącenia ewentualnych należności na podstawie art. 471 i n. k.c. ze świadczeniami wymagalnymi z tytułu umowy dożywocia oraz renty ustanowionej za wynagrodzeniem, jako wchodzącej w zakres prawa dożywocia. Jak wynika bowiem z art. 505 k.c., nie mogą być umorzone przez potrącenie m.in. wierzytelności o dostarczenie środków utrzymania.

Problem negocjacji warunków umowy. Przyczyny zawarcia umów

W interesie zarówno dożywotnika, jak i profesjonalnego nabywcy jest prawidłowe i precyzyjne określenie w umowie dożywocia zakresu świadczeń stron, stanu prawnego oraz faktycznego nieruchomości w dacie zawierania umowy. Należy podkreślić, że Kodeks cywilny nie przewiduje ograniczeń wiekowych dożywotnika przy zawieraniu umowy ani nie ogranicza dożywotnika co do sposobu przeznaczenia środków uzyskanych z tytułu renty jako składnika umowy dożywocia. Fakt, że w umowie dożywocia (inaczej niż przy odwróconym kredycie hipotecznym) własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już w dacie zawarcia umowy, może mieć podstawowe znaczenie dla wyboru tego rodzaju umowy. Jak wskazuje Ewa Matyszewska[20], banki, przyznając kredyt, oceniają wartość danej nieruchomości z dnia, kiedy dojdzie do przejścia na nich prawa własności. Ocena, jaka będzie wartość mieszkania lub domu np. za 30 lat, jest raczej niemożliwa. Wydaje się więc, że udzielające kredytu instytucje będą chronić swoje finanse.
Rzecznik Praw Obywatelskich prof. Irena Lipowicz podczas panelu dyskusyjnego „Odwrócona hipoteka. Szansa na godne życie seniora czy zagrożenie?” w Krakowie 13 czerwca 2011 r. oceniła, że instytucja „odwróconej hipoteki” może służyć tym osobom starszym, które nie posiadają odpowiednich dochodów, a ich nieruchomość popadła w ruinę.[21] Przy umowie dożywocia, w odróżnieniu od umowy odwróconej hipoteki, obowiązek napraw i remontów wykraczających poza zwykłe korzystanie z rzeczy, jak również obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości będzie obciążać nabywcę (a nie dożywotnika). Z zaprezentowanego podczas drugiego panelu dyskusyjnego badania Sekcji Badawczej Koła Studentów Socjologii Uniwersytetu Jagiellońskiego wynika, że respondenci, tutaj w odniesieniu do umowy odwróconego kredytu hipotecznego, za atrakcyjne uznali świadczenia dodatkowe w wysokości ok. 1000 zł, jak również zagwarantowanie jako elementu umowy opieki dla osoby starszej. Za czynniki zwiększające prawdopodobieństwo zawarcia umowy zostały uznane niska emerytura, tj. ok. 800 zł miesięcznie, oraz doradztwo przy zawieraniu samej umowy.
Nie ma przeszkód, by również zobowiązanie do pozafinansowej opieki nad dożywotnikiem znalazło się w umowach dożywocia zawartych z profesjonalnymi podmiotami. W ocenie autora artykułu brak takich zapisów w umowie tego rodzaju nie stanowi jednak o nieważności takiej umowy ani też nie powinno się tych kwestii domniemywać z samego faktu zawarcia umowy. W uzasadnieniu wyroku z 29 października 2010 r. Sąd Najwyższy wskazał[22]: Założenie, że strony mogą zupełnie swobodnie ukształtować łączący je stosunek prawny, stwarza jednak niebezpieczeństwo, że będą one obchodzić przepisy o charakterze ius cogens dla konkretnego typu umowy i wprowadzać w ramach łączącego je stosunku prawnego rozwiązania odmienne od przyjętych przez ustawodawcę, a następnie twierdzić, że doszło w ten sposób do zawarcia umowy nienazwanej. Zdaniem Sądu Najwyższego przyjęcie, że między stronami doszło do zawarcia umowy nienazwanej jest możliwe jedynie wówczas, gdy jej postanowienia oraz realizowane przez nią cele są istotnie różne od postanowień przedmiotowo istotnych oraz celu umowy nazwanej. W konsekwencji kategoria umów nienazwanych powinna być stosowana do umów o charakterze mieszanym w sposób ostrożny, jedynie pod warunkiem jasnego ich oddzielenia od ustawowego pierwowzoru umowy nazwanej (por. W.J. Katner [w:] System prawa prywatnego, t. 9, Prawo zobowiązań – umowy nienazwane, red. W.J. Katner, Warszawa 2010, s. 19).
Sprawa wydaje się dyskusyjna, jednakże zdaniem autora artykułu okoliczność zawarcia umowy dożywocia z profesjonalnym nabywcą, brak osobistej więzi między stronami oraz ustanowienie jako składnika treści umowy renty za wynagrodzeniem (rozumianej tutaj jako dodatkowe świadczenie pieniężne poza świadczeniami przewidzianymi w art. 908 k.c.), przy uwzględnieniu wieku uprawnionego oraz wartości rynkowej prawa do nieruchomości, stanowią istotną odrębność takiej umowy. Umowa ta równolegle do umowy odwróconego kredytu hipotecznego, chociaż w sposób istotnie odmienny, reguluje wzajemne prawa i obowiązki stron nieoparte na więziach społecznych, ale na pewnej potrzebie społecznej. Wiąże się to oczywiście z postępującym starzeniem się społeczeństwa i związanymi z tym problemami. Zawarcie umowy na bazie umowy dożywocia z dożywotnikiem (konsumentem) stwarza potencjalną możliwość uznania, że nie wiążą go te nieuzgodnione indywidualnie zapisy umowne, które rażąco naruszają jego interesy.
Jak trafnie wskazuje Monika Rejdak w artykule „Definicja konsumenta w rozumieniu kodeksu cywilnego (art. 22¹ k.c.)”[23], każdorazowa definicja konsumenta powinna przyczynić się do eliminacji aktualnych źródeł zagrożeń praw i interesów podmiotów uznanych za słabsze. W związku z czym, odnosząc się do treści definicji słowa , zawartej w art. 22¹ k.c., należy przyjąć, że kryterium odróżnienia od powinno opierać się na przesłance kompetencji, czyli profesjonalizmie. Zatem nie rodzaj nabywanego dobra, ale kompetencja do dokonania konkretnej czynności prawnej decyduje o przyznaniu statusu konsumenta lub jego odmowie.

Podsumowanie

W niniejszym artykule zostały omówione podstawowe zagrożenia i korzyści płynące z regulacji dotyczącej umowy dożywocia. Umowa ta została zestawiona z podstawowymi założeniami do przygotowywanego projektu przyszłej ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.
Jak starałem się wykazać, przepisy kodeksowe dotyczące umowy dożywocia podstawowo chronią dożywotnika przed niezgodnym z prawem działaniem profesjonalnego nabywcy. Własność nieruchomości jest wprawdzie przenoszona już jako element umowy, ale trzeba pamiętać, że z własnością wiążą się nie tylko przywileje, lecz także obowiązki (np. przeprowadzenie kosztownego remontu, zapłata podatku od nieruchomości). O zawarciu umowy dożywocia w szczególności przez osoby starsze mogą przesądzać względy osobiste, również brak więzi emocjonalnych z potencjalnymi spadkobiercami lub brak żyjących bliskich.
W obecnych realiach społecznych zasadne wydaje się współistnienie (równolegle do regulacji „odwróconej hipoteki”) umowy nienazwanej, opartej na regulacjach umowy dożywocia ze świadczeniem renty dożywotniej lub renty za wynagrodzeniem. Podstawowe ryzyko dla takich umów to nie przepisy Kodeksu cywilnego i innych ustaw, ale brak świadomości prawnej u konsumentów mających zamiar zawarcia takiej umowy. Jak wskazał radca prawny Aleksander Pronkiewicz, podczas drugiej części panelu dyskusyjnego dotyczącego odwróconej hipoteki[24], na przykład w USA kredytobiorca musi odbyć wcześniej spotkanie z doradcą (counselor) licencjonowanym przez US Office of Housing and Urban Development. Po odbyciu spotkania kredytobiorca otrzymuje „Certificate of Counseling”, które jest niezbędne do złożenia wniosku o przyznanie odwróconego kredytu hipotecznego.
W naszych realiach rozwiązaniem mogłoby być opłacane przez stronę profesjonalną doradztwo prawne dla konsumentów, w szczególności wykonywane przez osoby niezwiązane ze stronami umowy, mające tytuł radcy prawnego.
 
Marcin Skonieczny
radca prawny w Choina Makuliński Moczydłowski Rostafiński Włodawiec Kancelarii Radców Prawnych i Adwokatów Prokurent Sp. p. w Warszawie