Uprawnienie kredytobiorcy do przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego
opublikowano: 2019-03-27 przez: Pusiewicz Weronika
Wstęp
W dniu 22 lipca 2017 r. weszła w życie ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami[1] (dalej: „u.k.h.”). Dokonała ona transpozycji dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniającej dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010[2] (dalej: „dyrektywa 2014/17”) do polskiego porządku prawnego[3]. Ogólnym celem tej ustawy jest ochrona interesów konsumenta w procesie zawierania oraz wykonywania umowy o kredyt hipoteczny[4].
Pojęcie umowy o kredyt hipoteczny zdefiniowano w art. 3 ust. 1 u.k.h.[5]. W przepisie tym – w ślad za art. 3 ust. 1 dyrektywy 2014/17 – wyróżnia się dwa warianty kredytu hipotecznego: 1) kredyt z zabezpieczeniem na nieruchomości mieszkalnej (hipoteka, przewłaszczenie) oraz 2) kredyt celowy, który jest przeznaczony na sfinansowanie nabycia lub utrzymania określonych praw związanych z nieruchomością (np. własności lokalu mieszkalnego lub gruntu).
Umowa o kredyt hipoteczny jest umową kwalifikowaną podmiotowo. Umowę tę zawierają: konsument (jako kredytobiorca[6]) oraz kredytodawca (bank, instytucja kredytowa lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa[7]).
W art. 3 ust. 1 u.k.h. nie wprowadza się odrębnego typu umowy nazwanej. Pojęcie umowy o kredyt hipoteczny jest pojęciem zbiorczym, które obejmuje umowy nazwane i nienazwane, o ile spełniają one przesłanki określone w powołanym przepisie. Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.k.h. umowę taką można zawrzeć m.in. w postaci umowy kredytu bankowego (art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe[8], dalej: „p.b.”), umowy pożyczki (art. 720 § 1 k.c.) lub umowy dotyczącej odroczenia konsumentowi terminu spełnienia świadczenia pieniężnego (art. 3 ust. 2 pkt 3 u.k.h.).
Przedterminowa spłata kredytu hipotecznego
W ustawie o kredycie hipotecznym wprowadzono szereg instrumentów prawnych, które zmierzają do ochrony interesów konsumenta w relacji z kredytodawcą. Jednym z najważniejszych zagadnień, które poddano regulacji, jest przedterminowa spłata kredytu hipotecznego (art. 38-40 u.k.h.)[9]. W celu ochrony interesów ekonomicznych konsumenta umożliwia się mu w każdym czasie spłatę zobowiązań z tytułu umowy o kredyt hipoteczny, a także uzyskanie informacji istotnych dla dokonania takiej spłaty. Konsument może – według swojej swobodnej decyzji – uwolnić się od zobowiązań wynikających z tej umowy, gdy jeszcze nie nadszedł przewidziany termin spełnienia świadczenia.
Powołane przepisy stanowią transpozycję art. 25 dyrektywy 2014/17 do prawa polskiego. W myśl punktu 66 preambuły dyrektywy 2014/17 możliwość spłaty przez konsumenta kredytu przedterminowo może odgrywać istotną rolę przy wspieraniu konkurencji na rynku wewnętrznym i swobodnego przepływu obywateli Unii Europejskiej. Może się to również przyczyniać do zapewnienia przez cały okres kredytowania elastyczności potrzebnej do wspierania stabilności finansowej zgodnie z zaleceniami Rady Stabilności Finansowej. Wskazuje się, że niezbędne są określone standardy na poziomie Unii Europejskiej dotyczące przedterminowej spłaty kredytu, aby zapewnić konsumentom możliwość wywiązania się z ich zobowiązań umownych przed terminem uzgodnionym w umowie oraz pewność, że będą mogli porównywać wiele różnych ofert na rynku w celu wybrania najlepszego produktu odpowiadającego ich potrzebom.
Warto nadmienić, że w prawie polskim zbliżoną regulację przewidziano w odniesieniu do przedterminowej spłaty kredytu konsumenckiego (art. 48-52 ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim[10], dalej: „u.k.k.”)[11].
Uprawnienie kredytobiorcy do spłaty kredytu przed terminem
Każdemu konsumentowi, który zawarł umowę o kredyt hipoteczny, przysługuje ex lege uprawnienie do przedterminowej spłaty tego kredytu: w całości lub w części (art. 38 ust. 1 u.k.h.). W przypadku gdy kredytu hipotecznego udzielono kilku osobom, które odpowiadają solidarnie za jego spłatę (np. małżonkowie), każdy z kredytobiorców może samodzielnie wykonać powyższe uprawnienie[12].
Art. 38 ust. 1 u.k.h. powiela ogólną zasadę, jaka wynika z art. 457 k.c. Termin zwrotu kredytu zastrzeżony w umowie o kredyt hipoteczny jest zawsze terminem na korzyść konsumenta (kredytobiorcy). Oznacza to, że konsument może spełnić świadczenie na rzecz kredytodawcy przed terminem określonym w czynności prawnej, a kredytodawca jest zobowiązany takie świadczenie przyjąć. Kredytodawca nie może jednak sam domagać się od konsumenta przedterminowego spełnienia świadczenia, chyba że – we właściwym trybie – dokonał wypowiedzenia umowy (zob. art. 37 u.k.h.) albo z mocy ustawy nastąpiła natychmiastowa wymagalność wierzytelności.
Jeżeli kredyt hipoteczny jest kredytem bankowym (w rozumieniu art. 69 ust. 1 p.b.), art. 38 ust. 1 u.k.h. jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 75a ust. 1 p.b. Drugi z powołanych przepisów jest przepisem wcześniejszym, a hipoteza art. 38 ust. 1 u.k.h. dotyczy szczególnego rodzaju kredytu, tj. kredytu hipotecznego. Ponadto za wnioskiem tym przemawia wykładnia prounijna (zob. art. 25 ust. 1 zdanie 1 dyrektywy 2014/17)[13].
Mimo że art. 38 ust. 1 u.k.h. stanowi jedynie o spłacie kredytu hipotecznego, ze względów funkcjonalnych należy uznać, że dotyczy on spełnienia przez kredytobiorcę każdego świadczenia pieniężnego z tytułu umowy o kredyt hipoteczny: świadczenia głównego (kapitału kredytu) i wszelkiego rodzaju świadczeń ubocznych (np. odsetek, prowizji, opłat, kosztów). Celem omawianego przepisu jest ochrona konsumenta, a cel ten pozostaje aktualny w odniesieniu do wszystkich wspomnianych świadczeń.
Zgodnie z art. 38 ust. 2 u.k.h. konsument może wystąpić do kredytodawcy z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Przepis ten umożliwia konsumentowi uzyskanie od kredytodawcy istotnej informacji o konsekwencjach przedterminowej spłaty, która pozwoli mu na podjęcie rozsądnej, przemyślanej decyzji w sprawie takiej czynności. Kredytodawca ma obowiązek przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, powyższą informację, wraz z założeniami przyjętymi do jej ustalenia, w terminie 7 dni roboczych od dnia otrzymania wniosku konsumenta (art. 38 ust. 3 u.k.h.). W szczególności należy dostarczyć konsumentowi informacje na temat rekompensaty zastrzeżonej w umowie na wypadek przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego (zob. art. 40 u.k.h.).
Swoboda konsumenta co do przedterminowej spłaty
Wykładnia celowościowa art. 38 ust. 1 u.k.h. wskazuje, że konsumentowi przyznano pełną swobodę decyzji co do przedterminowego spełnienia świadczenia z tytułu umowy o kredyt hipoteczny. W umowie nie można wyłączyć ani ograniczyć tej swobody[14].
W art. 38 ust. 1 u.k.h. wprost stwierdzono, że konsumentowi przysługuje kompetencja do wcześniejszej spłaty zarówno całości, jak i części kredytu hipotecznego. Nie obowiązują żadne ograniczenia odnośnie do kwoty minimalnej spłaty. Dotyczy to również przedterminowego spełnienia świadczeń ubocznych. Co więcej, konsument jest uprawniony do spełnienia świadczenia w wybranym przez siebie momencie (sformułowanie: „w każdym czasie” w art. 38 ust. 1 u.k.h.).
W umowie o kredyt hipoteczny nie można uwarunkować dokonania przedterminowej spłaty od uprzedniej notyfikacji kredytodawcy przez konsumenta. Zasadniczo niedopuszczalne jest także nałożenie na konsumenta obowiązku uiszczenia opłaty, prowizji bądź poniesienia innych kosztów na rzecz kredytodawcy tylko z tego powodu, że zamierza on spełnić świadczenie przed terminem. W drodze wyjątku można jedynie wprowadzić w umowie rekompensatę dla kredytodawcy na warunkach określonych w art. 40 u.k.h.
Zwłoka kredytodawcy
Jeżeli kredytodawca bez uzasadnionego powodu uchyla się od przyjęcia przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego lub jego części, bądź odmawia dokonania czynności, bez której świadczenie nie może być spełnione (np. nie podaje numeru swojego rachunku), bądź oświadcza kredytobiorcy, że świadczenia nie przyjmie, wówczas kredytodawca popada w zwłokę (art. 486 § 1 k.c.)[15]. Konsument może wtedy dokonać zapłaty do depozytu sądowego.
Ponadto utrudnianie lub uniemożliwianie konsumentom przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego należy uznać za stosowanie przez kredytodawcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów (art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, dalej: „u.o.k.k.”[16]). Dotyczy to np. wymagania od konsumentów uprzedniej notyfikacji zamiaru dokonania spłaty kredytu przed terminem. Kredytodawca ponosi wtedy odpowiedzialność publicznoprawną. W szczególności może zostać obciążony administracyjną karą pieniężną przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zob. art. 106 i n. u.o.k.k.).
Obniżenie całkowitego kosztu kredytu hipotecznego
W art. 39 u.k.h. wprowadzono szczególne zasady dotyczące rozliczeń między stronami w przypadku, gdy konsument dokonał przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego (w całości lub w części). Przepis ten – w interesie konsumenta – przewiduje mechanizm automatycznego obniżenia jego świadczeń z tytułu umowy o kredyt hipoteczny albo świadczeń związanych z taką umową. Celem powołanego przepisu jest ochrona ekonomicznych interesów konsumenta, tak aby umowny układ kosztów związanych z kredytem hipotecznym nie powstrzymywał go od spłaty kredytu przed terminem. Przepis ten uniemożliwia kredytodawcy osiągnięcie korzyści finansowych związanych z kredytem naliczonych za okres, w którym konsument – wskutek przedterminowej spłaty – faktycznie z kredytu nie skorzystał[17].
Zgodnie z art. 39 ust. 1 u.k.h. w przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie całkowity koszt tego kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed taką spłatą. Regułę tę odpowiednio stosuje się do przedterminowej spłaty części kredytu hipotecznego (art. 39 ust. 2 u.k.h.). W powołanym przepisie zasadniczo chodzi o wszelkie świadczenia wchodzące w skład całkowitego kosztu kredytu, np. odsetki, prowizje, opłaty, koszty usług dodatkowych (zob. art. 4 pkt 5 u.k.h.). Nie obejmuje on kosztów opłat notarialnych i sądowych ponoszonych przez konsumenta.
Sądzę, że art. 39 u.k.h. odnosi się jedynie do tych świadczeń kredytobiorcy, których wysokość lub powstanie zależy od okresu kredytowania, czyli okresu, na jaki udzielono mu kredytu hipotecznego[18]. Powyższy wniosek znajduje oparcie w wykładni językowej (sformułowanie w art. 39 ust. 1 u.k.h.: „odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy”) oraz prounijnej (sformułowanie w art. 25 ust. 1 zdanie 2 dyrektywy 2014/17: „odsetki i koszty przypadające na pozostały okres obowiązywania umowy”). Przemawia za nim również wykładnia funkcjonalna – kredytodawca nie powinien odnosić korzyści co do tej części okresu kredytowania, która została skrócona w wyniku przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego. Dlatego redukcja kosztów przewidziana w omawianym przepisie uwzględnia jedynie należności naliczane okresowo.
W szczególności art. 39 u.k.h. nie obejmuje prowizji przygotowawczej (wstępnej), która stanowi wynagrodzenie kredytodawcy za czynności związane z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny[19]. Prowizja taka – pod względem prawnym – nie zależy od okresu kredytowania, więc nie podlega redukcji zgodnie z powołanym przepisem[20]. Przepis ten nie dotyczy także m.in. kosztów, które poniósł konsument, związanych z uzyskaniem wyceny (operatu szacunkowego) nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia lub finansowania, gdy wyceny takiej dokonano na potrzeby udzielenia kredytu hipotecznego[21]. Z pewnością omawiany przepis nie uprawnia konsumenta do odzyskania – w całości lub w części – podatków zapłaconych na rzecz organu publicznego w związku z kredytem hipotecznym (np. podatku od ustanowienia hipoteki). Konieczna w tym celu byłaby odrębna podstawa o charakterze publicznoprawnym.
Należy nadmienić, że w przypadku kredytu konsumenckiego – na tle wykładni pokrewnego art. 49 u.k.k. – kwestia ta budzi istotne kontrowersje w praktyce. W myśl pierwszego poglądu powołany przepis obejmuje jedynie świadczenia zależne od okresu kredytowania[22]. Zgodnie z drugim poglądem przepis ten dotyczy wszelkich kosztów wchodzących w skład całkowitego kosztu kredytu, w tym prowizji przygotowawczej. Taki pogląd wyrażają Rzecznik Finansowy oraz Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, powołując się na wykładnię celowościową zmierzającą do pełniejszej ochrony interesów konsumentów: „Art. 49 ust. 1 [u.k.k.] należy rozumieć w ten sposób, że w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu konsumenckiego następuje obniżenie wszystkich możliwych kosztów takiego kredytu, niezależnie od ich charakteru i niezależnie od tego, kiedy koszty te zostały faktycznie poniesione przez kredytobiorcę, z tymże wyjątkiem, iż redukcja ta ma charakter proporcjonalny, tj. odnosi się do okresu od dnia faktycznej spłaty kredytu do dnia ostatecznej spłaty określonej w umowie”[23]. Pogląd ten jest także podzielany przez część piśmiennictwa oraz orzecznictwa[24].
W dniu 11 czerwca 2018 r. Sąd Rejonowy Lublin-Wschód w Lublinie złożył wniosek o wydanie przez Trybunał Sprawiedliwości UE orzeczenia w trybie prejudycjalnym. Zadał następujące pytanie: „Czy wykładni przepisu zawartego w art. 16 ust. 1 w zw. z art. 3 pkt g [dyrektywy 2008/48] należy dokonywać w ten sposób, że konsument, w przypadku dokonania wcześniejszej spłaty swoich zobowiązań wynikających z umowy o kredyt, uprawniony jest do uzyskania obniżki całkowitego kosztu kredytu, w tym również o koszty, których wysokość nie jest zależna do długości trwania tej umowy o kredyt?”. Wyrok TSUE w tej sprawie (C-383/18) będzie miał decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia przedstawionego dylematu, w tym odnośnie do sposobu dokonania redukcji kosztów na podstawie art. 39 u.k.h.
Rozliczenia po przedterminowej spłacie kredytu hipotecznego
W wyniku przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego dochodzi do zmiany treści stosunku prawnego wiążącego strony. Stosownie do art. 39 u.k.h. świadczenia kredytobiorcy ulegają wtedy proporcjonalnej redukcji. Proporcję oblicza się jako stosunek: 1) czasu, o jaki skrócono okres naliczania danego świadczenia, do 2) okresu, w którym naliczono dane świadczenie zgodnie z umową o kredyt hipoteczny. Następnie proporcję tę odnosi się do wysokości umówionego świadczenia pieniężnego.
Skutki, jakie wynikają z art. 39 u.k.h., powstają ex lege z dniem dokonania przedterminowej spłaty (tj. w dniu, w którym kredytodawca otrzymał świadczenie pieniężne). Kredytobiorca przestaje być zobowiązany do uiszczenia świadczeń, które określono w powołanym przepisie (np. odsetek), naliczonych za okres od dnia spłaty (bez tego dnia) do umownego terminu zwrotu kredytu (włącznie z tym dniem). Jeżeli kredytobiorca uprzednio uiścił te świadczenia na rzecz kredytodawcy (verba legis: „poniósł je przed tą spłatą”), w powyższym zakresie odpada podstawa prawna świadczeń, a kredytodawca jest zobowiązany do ich zwrotu do majątku kredytobiorcy (art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 39 ust. 1 in fine u.k.h.). Dotyczy to także świadczeń pobranych w ciężar kapitału kredytu hipotecznego udzielonego konsumentowi (odsetek, prowizji okresowych itp.). Świadczenia te podlegają proporcjonalnej redukcji zgodnie z art. 39 u.k.h. i powinny być zwrócone do majątku kredytobiorcy.
Termin zwrotu na rzecz kredytobiorcy świadczeń, o których mowa w art. 39 u.k.h., nie został określony w przepisach u.k.h. Stosuje się wtedy ogólne reguły wynikające z k.c. Jeżeli w wyniku przedterminowej spłaty powstały roszczenia pieniężne kredytobiorcy wobec kredytodawcy, to stają się one wymagalne niezwłocznie po wezwaniu kredytodawcy do zapłaty (art. 455 k.c.), chyba że w umowie o kredyt hipoteczny przewidziano zasady odmienne[25].
Powyższe wezwanie do zapłaty może – stosownie do okoliczności – przybrać formę reklamacji konsumenta określonej w art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o rozpatrywaniu reklamacji przez podmioty rynku finansowego i o Rzeczniku Finansowym[26] (dalej: „u.r.r.”). Jeżeli kredytodawca nie udzieli na nią odpowiedzi w wymaganym terminie, uznaje się, że reklamację rozpatrzono zgodnie z wolą konsumenta (art. 8 u.r.r.). Oznacza to przerzucenie na kredytodawcę ciężaru dowodu, że roszczenie konsumenta określone w reklamacji jest nieuzasadnione[27].
Rozliczenie kosztów usług dodatkowych
Stosowanie art. 39 u.k.h. może nastręczać istotnych trudności w przypadku, gdy pobiera się od konsumenta wynagrodzenie za usługi dodatkowe, które oferowano mu wraz z kredytem hipotecznym, np. składki z tytułu umowy ubezpieczenia albo opłaty na podstawie umowy rachunku bankowego (zob. art. 4 pkt 5 lit. b w zw. z art. 4 pkt 25 u.k.h.). Sądzę, że rozstrzygnięcie problemu zależy przede wszystkim od tego, czy przedterminowa spłata kredytu hipotecznego powoduje wygaśnięcie umowy o usługę dodatkową, czy nie.
W sytuacji, w której umowa o usługę dodatkową wygasa, nie można – zgodnie z art. 39 ust. 1 u.k.h. – pobrać od konsumenta kosztów związanych z tą usługą naliczonych za okres po dacie przedterminowej spłaty. Jeżeli natomiast przedterminowa spłata kredytu nie powoduje wygaśnięcia umowy o usługę dodatkową (np. umowy ubezpieczenia nieruchomości), powołany przepis nie ma zastosowania. W takim wypadku roszczenia konsumenta zależą od tego, czy dojdzie do wygaśnięcia tej umowy w innym trybie, np. wskutek wypowiedzenia[28].
W przypadku gdy w wyniku przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego wygasła umowa o usługę dodatkową, powstaje również pytanie, na kim ciąży obowiązek zwrotu konsumentowi nadpłaconego wynagrodzenia za tę usługę (tj. wynagrodzenia naliczonego za okres po dacie przedterminowej spłaty). Jak sądzę, należy przyjąć, że obowiązek ten zasadniczo spoczywa na usługodawcy, ponieważ to on otrzymał nienależne świadczenie[29]. Dotyczy to także sytuacji, w której świadczenie zostało pobrane przez kredytodawcę, który działał jako pełnomocnik usługodawcy.
Jednakże, w przypadku gdy umowę z usługodawcą zawarł kredytodawca, a konsument refundował mu koszty usługi dodatkowej (np. odnośnie do ubezpieczenia grupowego), to – w moim przekonaniu – obowiązek zwrotu konsumentowi nadpłaconych kosztów ciąży na kredytodawcy (art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 39 ust. 1 in fine u.k.h.). Kredytodawca może natomiast dochodzić – w stosunku wewnętrznym – zwrotu takiego wynagrodzenia wobec usługodawcy.
Warto dodać, że postanowienia wzorców umowy, które wyłączają lub ograniczają zwrot składki na rzecz konsumenta za skrócony okres ubezpieczenia albo innego wynagrodzenia na podstawie przedwcześnie wygasłej umowy dodatkowej, mają charakter abuzywny (art. 3851 § 1 zdanie 1 k.c.)[30].
Rekompensata za przedterminową spłatę kredytu hipotecznego
Jak wspomniano, na podstawie art. 38 ust. 1 u.k.h. konsumentowi przysługuje swoboda decyzji odnośnie do przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego. W umowie – co do zasady – nie można tej swobody ograniczyć, nakładając na konsumenta obowiązek uiszczenia opłaty na rzecz kredytodawcy w związku z przedterminową spłatą.
W art. 40 u.k.h. wprowadzono wyjątek od powyższej zasady. Umożliwiono zastrzeżenie w umowie rekompensaty pieniężnej dla kredytodawcy, gdy konsument dokonał przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego (w całości lub w części). Celem powołanego przepisu jest zrównoważona ochrona interesów obu stron umowy kredytu hipotecznego. Uwzględnia się uzasadniony interes kredytodawcy, który ponosi pewne koszty w związku z przyjęciem przedterminowej spłaty kredytu. Możliwe jest przerzucenie tych kosztów na konsumenta. Skoro podjął on decyzję w sprawie spłaty należności przed terminem, powinien – zgodnie z umową – ponieść koszty z tym związane.
Powołany przepis chroni również interes konsumenta. W szczególności wprowadza pewne pułapy, których nie może przekroczyć rekompensata naliczana na rzecz kredytodawcy (zob. art. 40 ust. 3 i 7 u.k.h.), oraz ograniczenia czasowe (zob. art. 40 ust. 2 u.k.h.). Ograniczenia te mają przeciwdziałać zniechęcaniu konsumenta do wykonania uprawnienia do przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego[31].
Podstawa i charakter prawny rekompensaty
Rekompensata, o której mowa w art. 40 u.k.h., stanowi jedyną dopuszczalną należność, jaką może pobrać kredytodawca od konsumenta w związku z dokonaniem przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego[32]. Rekompensatę można naliczyć jedynie wtedy, gdy przewiduje to umowa kredytu hipotecznego (zob. sformułowanie w art. 40 ust. 1 u.k.h.: „Strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny…”)[33]. Odpowiednie postanowienie może być również zamieszczone w należycie inkorporowanym wzorcu umowy, np. regulaminie. Postanowienia takiego nie można domniemywać.
W art. 40 u.k.h. celowo posłużono się terminem „rekompensata”[34]. Należność pobierana od konsumenta w tym trybie nie powinna być traktowana jako wynagrodzenie kredytodawcy[35]. Nie stanowi ona ekwiwalentu za żadną czynność dokonywaną przez kredytodawcę na rzecz konsumenta. Nie może przynosić kredytodawcy zysku, a stanowi jedynie zwrot poniesionych przezeń kosztów w związku z przedterminową spłatą kredytu hipotecznego. Wniosek ten wynika przede wszystkim z brzmienia art. 40 ust. 7 u.k.h. w zw. z art. 25 ust. 3 zdanie 2 dyrektywy 2014/17. W szczególności rekompensaty nie powinno się uznawać za rodzaj kary umownej lub innej sankcji nakładanej na konsumenta.
Obliczanie rekompensaty
Sposób obliczania rekompensaty należnej kredytodawcy zależy od tego, czy konsument przedterminowo spłaca kredyt hipoteczny oprocentowany według stawki zmiennej czy stałej.
Szczególne obostrzenia ustawowe co do rekompensaty przewidziano w przypadku przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego, od którego nalicza się odsetki obliczane na podstawie stopy zmiennej (opartej na wskaźniku referencyjnym określonym w umowie). Wprowadzono pewne progi kwotowe i czasowe dotyczące pobierania rekompensaty na rzecz kredytodawcy (art. 40 ust. 2-5 u.k.h. w zw. z art. 25 ust. 3 zdanie 3 dyrektywy 2014/17). Przede wszystkim rekompensatę taką można pobrać jedynie w sytuacji, w której przedterminowa spłata została dokonana w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny (art. 40 ust. 2 u.k.h.). Należy podkreślić, że okres ten biegnie od daty zawarcia umowy, a nie daty wypłaty kredytu. Ponadto w art. 40 ust. 3 u.k.h. wyznaczono dwa progi (pułapy) kwotowe co do wysokości rekompensaty. Po pierwsze, nie może być ona wyższa niż suma odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem kwoty kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty (z zastrzeżeniem art. 40 ust. 4 u.k.h.). Po drugie, nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego. Dopuszczalną wysokość rekompensaty wyznacza się według progu, który in concreto jest niższy.
W przypadku gdy kredyt hipoteczny jest oprocentowany według stawki stałej, nie występują progi ustawowe co do okresu lub kwoty rekompensaty. Kredytodawca może, zgodnie z umową, pobrać rekompensatę od konsumenta w całym okresie, w którym obowiązuje stawka stała oprocentowania, jeżeli w tym okresie konsument dokonał przedterminowej spłaty kredytu w całości lub w części (art. 40 ust. 6 u.k.h.). Nie ma wtedy znaczenia upływ czasu od dnia podpisania umowy kredytu hipotecznego (argument lege non distinguente)[36].
Należy jednak zaznaczyć, że w art. 40 ust. 7 u.k.h. wprowadzono dodatkowe ograniczenie. Przewidziano, że rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą[37]. W powołanym przepisie przede wszystkim chodzi o koszty zerwania finansowania odwrotnego udzielonego kredytodawcy (ang. break costs) oraz koszty technicznej obsługi wcześniejszej spłaty[38].
Wykładnia językowa art. 40 ust. 7 u.k.h. dowodzi, że obejmuje on zarówno kredyty z oprocentowaniem stałym, jak i kredyty z oprocentowaniem zmiennym (arg. lege non distinguente). Wniosek ten wspiera wykładnia prounijna – w art. 25 ust. 3 zdania 1-2 dyrektywy 2014/17 nie występuje ograniczenie co do rodzaju oprocentowania kredytu[39].
Koszty kredytodawcy, o których mowa w art. 40 ust. 7 u.k.h., muszą być bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą kredytu. Chodzi o związek o charakterze przyczynowo-skutkowym. Koszt ponoszony przez kredytodawcę musi być bezpośrednim skutkiem danej spłaty o charakterze przedterminowym. W szczególności w ramach rekompensaty nie powinny być uwzględniane koszty, które kredytodawca poniósłby również wtedy, gdyby spłaty dokonano w terminie przewidzianym w umowie. Ze względu na brak wspomnianej przesłanki bezpośredniości rekompensata, zgodnie z art. 40 ust. 7 u.k.h., nie obejmuje m.in. kosztów związanych ogólnie z obsługą portfela kredytów hipotecznych lub prowadzeniem przedsiębiorstwa przez kredytodawcę.
Ciężar dowodu co do wysokości kosztów bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą kredytu hipotecznego spoczywa na kredytodawcy (art. 6 k.c.). Jeżeli – w razie sporu – kredytodawca nie wykaże wysokości tych kosztów, nie może uzyskać rekompensaty od kredytobiorcy. W odniesieniu do finansowania odwrotnego w praktyce wykazanie wspomnianych kosztów może być bardzo utrudnione, ponieważ kredytodawcy korzystają z niego w sposób zbiorczy, w skali całego portfela kredytowego – niełatwo byłoby zatem udowodnić „bezpośredni” związek danych kosztów z przedterminową spłatą określonego kredytu przez konsumenta.
Zagadnienia intertemporalne
Ustawę o kredycie hipotecznym należy stosować jedynie do umów zawartych od 22 lipca 2017 r. (zob. art. 94 u.k.h.). Jeżeli umowę kredytową z zabezpieczeniem hipotecznym zawarto wcześniej, zastosowanie do niej znajdują niektóre przepisy ustawy o kredycie konsumenckim (wskazane w obowiązującym wtedy art. 4 ust. 2 pkt 1 u.k.k.)[40]. Wśród tych przepisów nie ma regulacji dotyczących przedterminowej spłaty kredytu (tj. art. 48-52 u.k.k.). Kwestia spłaty kredytu przed terminem podlega wówczas postanowieniom umownym wprowadzonym przez strony na zasadzie swobody kontraktowania (art. 3531 k.c.), z uwzględnieniem art. 75a ust. 1 p.b. W szczególności nie obowiązują istotne ograniczenia odnośnie do zastrzegania prowizji za przedterminową spłatę (zob. art. 110 p.b. odnośnie do banków). W takich przypadkach konsument mógłby jednak uzyskać ochronę prawną na podstawie przepisów ogólnych, w tym dotyczących klauzul abuzywnych (art. 3851 i n. k.c.).
dr Tomasz Czech
radca prawny w OIRP w Warszawie
Pojęcie umowy o kredyt hipoteczny zdefiniowano w art. 3 ust. 1 u.k.h.[5]. W przepisie tym – w ślad za art. 3 ust. 1 dyrektywy 2014/17 – wyróżnia się dwa warianty kredytu hipotecznego: 1) kredyt z zabezpieczeniem na nieruchomości mieszkalnej (hipoteka, przewłaszczenie) oraz 2) kredyt celowy, który jest przeznaczony na sfinansowanie nabycia lub utrzymania określonych praw związanych z nieruchomością (np. własności lokalu mieszkalnego lub gruntu).
Umowa o kredyt hipoteczny jest umową kwalifikowaną podmiotowo. Umowę tę zawierają: konsument (jako kredytobiorca[6]) oraz kredytodawca (bank, instytucja kredytowa lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa[7]).
W art. 3 ust. 1 u.k.h. nie wprowadza się odrębnego typu umowy nazwanej. Pojęcie umowy o kredyt hipoteczny jest pojęciem zbiorczym, które obejmuje umowy nazwane i nienazwane, o ile spełniają one przesłanki określone w powołanym przepisie. Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.k.h. umowę taką można zawrzeć m.in. w postaci umowy kredytu bankowego (art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe[8], dalej: „p.b.”), umowy pożyczki (art. 720 § 1 k.c.) lub umowy dotyczącej odroczenia konsumentowi terminu spełnienia świadczenia pieniężnego (art. 3 ust. 2 pkt 3 u.k.h.).
Przedterminowa spłata kredytu hipotecznego
W ustawie o kredycie hipotecznym wprowadzono szereg instrumentów prawnych, które zmierzają do ochrony interesów konsumenta w relacji z kredytodawcą. Jednym z najważniejszych zagadnień, które poddano regulacji, jest przedterminowa spłata kredytu hipotecznego (art. 38-40 u.k.h.)[9]. W celu ochrony interesów ekonomicznych konsumenta umożliwia się mu w każdym czasie spłatę zobowiązań z tytułu umowy o kredyt hipoteczny, a także uzyskanie informacji istotnych dla dokonania takiej spłaty. Konsument może – według swojej swobodnej decyzji – uwolnić się od zobowiązań wynikających z tej umowy, gdy jeszcze nie nadszedł przewidziany termin spełnienia świadczenia.
Powołane przepisy stanowią transpozycję art. 25 dyrektywy 2014/17 do prawa polskiego. W myśl punktu 66 preambuły dyrektywy 2014/17 możliwość spłaty przez konsumenta kredytu przedterminowo może odgrywać istotną rolę przy wspieraniu konkurencji na rynku wewnętrznym i swobodnego przepływu obywateli Unii Europejskiej. Może się to również przyczyniać do zapewnienia przez cały okres kredytowania elastyczności potrzebnej do wspierania stabilności finansowej zgodnie z zaleceniami Rady Stabilności Finansowej. Wskazuje się, że niezbędne są określone standardy na poziomie Unii Europejskiej dotyczące przedterminowej spłaty kredytu, aby zapewnić konsumentom możliwość wywiązania się z ich zobowiązań umownych przed terminem uzgodnionym w umowie oraz pewność, że będą mogli porównywać wiele różnych ofert na rynku w celu wybrania najlepszego produktu odpowiadającego ich potrzebom.
Warto nadmienić, że w prawie polskim zbliżoną regulację przewidziano w odniesieniu do przedterminowej spłaty kredytu konsumenckiego (art. 48-52 ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim[10], dalej: „u.k.k.”)[11].
Uprawnienie kredytobiorcy do spłaty kredytu przed terminem
Każdemu konsumentowi, który zawarł umowę o kredyt hipoteczny, przysługuje ex lege uprawnienie do przedterminowej spłaty tego kredytu: w całości lub w części (art. 38 ust. 1 u.k.h.). W przypadku gdy kredytu hipotecznego udzielono kilku osobom, które odpowiadają solidarnie za jego spłatę (np. małżonkowie), każdy z kredytobiorców może samodzielnie wykonać powyższe uprawnienie[12].
Art. 38 ust. 1 u.k.h. powiela ogólną zasadę, jaka wynika z art. 457 k.c. Termin zwrotu kredytu zastrzeżony w umowie o kredyt hipoteczny jest zawsze terminem na korzyść konsumenta (kredytobiorcy). Oznacza to, że konsument może spełnić świadczenie na rzecz kredytodawcy przed terminem określonym w czynności prawnej, a kredytodawca jest zobowiązany takie świadczenie przyjąć. Kredytodawca nie może jednak sam domagać się od konsumenta przedterminowego spełnienia świadczenia, chyba że – we właściwym trybie – dokonał wypowiedzenia umowy (zob. art. 37 u.k.h.) albo z mocy ustawy nastąpiła natychmiastowa wymagalność wierzytelności.
Jeżeli kredyt hipoteczny jest kredytem bankowym (w rozumieniu art. 69 ust. 1 p.b.), art. 38 ust. 1 u.k.h. jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 75a ust. 1 p.b. Drugi z powołanych przepisów jest przepisem wcześniejszym, a hipoteza art. 38 ust. 1 u.k.h. dotyczy szczególnego rodzaju kredytu, tj. kredytu hipotecznego. Ponadto za wnioskiem tym przemawia wykładnia prounijna (zob. art. 25 ust. 1 zdanie 1 dyrektywy 2014/17)[13].
Mimo że art. 38 ust. 1 u.k.h. stanowi jedynie o spłacie kredytu hipotecznego, ze względów funkcjonalnych należy uznać, że dotyczy on spełnienia przez kredytobiorcę każdego świadczenia pieniężnego z tytułu umowy o kredyt hipoteczny: świadczenia głównego (kapitału kredytu) i wszelkiego rodzaju świadczeń ubocznych (np. odsetek, prowizji, opłat, kosztów). Celem omawianego przepisu jest ochrona konsumenta, a cel ten pozostaje aktualny w odniesieniu do wszystkich wspomnianych świadczeń.
Zgodnie z art. 38 ust. 2 u.k.h. konsument może wystąpić do kredytodawcy z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Przepis ten umożliwia konsumentowi uzyskanie od kredytodawcy istotnej informacji o konsekwencjach przedterminowej spłaty, która pozwoli mu na podjęcie rozsądnej, przemyślanej decyzji w sprawie takiej czynności. Kredytodawca ma obowiązek przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, powyższą informację, wraz z założeniami przyjętymi do jej ustalenia, w terminie 7 dni roboczych od dnia otrzymania wniosku konsumenta (art. 38 ust. 3 u.k.h.). W szczególności należy dostarczyć konsumentowi informacje na temat rekompensaty zastrzeżonej w umowie na wypadek przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego (zob. art. 40 u.k.h.).
Swoboda konsumenta co do przedterminowej spłaty
Wykładnia celowościowa art. 38 ust. 1 u.k.h. wskazuje, że konsumentowi przyznano pełną swobodę decyzji co do przedterminowego spełnienia świadczenia z tytułu umowy o kredyt hipoteczny. W umowie nie można wyłączyć ani ograniczyć tej swobody[14].
W art. 38 ust. 1 u.k.h. wprost stwierdzono, że konsumentowi przysługuje kompetencja do wcześniejszej spłaty zarówno całości, jak i części kredytu hipotecznego. Nie obowiązują żadne ograniczenia odnośnie do kwoty minimalnej spłaty. Dotyczy to również przedterminowego spełnienia świadczeń ubocznych. Co więcej, konsument jest uprawniony do spełnienia świadczenia w wybranym przez siebie momencie (sformułowanie: „w każdym czasie” w art. 38 ust. 1 u.k.h.).
W umowie o kredyt hipoteczny nie można uwarunkować dokonania przedterminowej spłaty od uprzedniej notyfikacji kredytodawcy przez konsumenta. Zasadniczo niedopuszczalne jest także nałożenie na konsumenta obowiązku uiszczenia opłaty, prowizji bądź poniesienia innych kosztów na rzecz kredytodawcy tylko z tego powodu, że zamierza on spełnić świadczenie przed terminem. W drodze wyjątku można jedynie wprowadzić w umowie rekompensatę dla kredytodawcy na warunkach określonych w art. 40 u.k.h.
Zwłoka kredytodawcy
Jeżeli kredytodawca bez uzasadnionego powodu uchyla się od przyjęcia przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego lub jego części, bądź odmawia dokonania czynności, bez której świadczenie nie może być spełnione (np. nie podaje numeru swojego rachunku), bądź oświadcza kredytobiorcy, że świadczenia nie przyjmie, wówczas kredytodawca popada w zwłokę (art. 486 § 1 k.c.)[15]. Konsument może wtedy dokonać zapłaty do depozytu sądowego.
Ponadto utrudnianie lub uniemożliwianie konsumentom przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego należy uznać za stosowanie przez kredytodawcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów (art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, dalej: „u.o.k.k.”[16]). Dotyczy to np. wymagania od konsumentów uprzedniej notyfikacji zamiaru dokonania spłaty kredytu przed terminem. Kredytodawca ponosi wtedy odpowiedzialność publicznoprawną. W szczególności może zostać obciążony administracyjną karą pieniężną przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zob. art. 106 i n. u.o.k.k.).
Obniżenie całkowitego kosztu kredytu hipotecznego
W art. 39 u.k.h. wprowadzono szczególne zasady dotyczące rozliczeń między stronami w przypadku, gdy konsument dokonał przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego (w całości lub w części). Przepis ten – w interesie konsumenta – przewiduje mechanizm automatycznego obniżenia jego świadczeń z tytułu umowy o kredyt hipoteczny albo świadczeń związanych z taką umową. Celem powołanego przepisu jest ochrona ekonomicznych interesów konsumenta, tak aby umowny układ kosztów związanych z kredytem hipotecznym nie powstrzymywał go od spłaty kredytu przed terminem. Przepis ten uniemożliwia kredytodawcy osiągnięcie korzyści finansowych związanych z kredytem naliczonych za okres, w którym konsument – wskutek przedterminowej spłaty – faktycznie z kredytu nie skorzystał[17].
Zgodnie z art. 39 ust. 1 u.k.h. w przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie całkowity koszt tego kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed taką spłatą. Regułę tę odpowiednio stosuje się do przedterminowej spłaty części kredytu hipotecznego (art. 39 ust. 2 u.k.h.). W powołanym przepisie zasadniczo chodzi o wszelkie świadczenia wchodzące w skład całkowitego kosztu kredytu, np. odsetki, prowizje, opłaty, koszty usług dodatkowych (zob. art. 4 pkt 5 u.k.h.). Nie obejmuje on kosztów opłat notarialnych i sądowych ponoszonych przez konsumenta.
Sądzę, że art. 39 u.k.h. odnosi się jedynie do tych świadczeń kredytobiorcy, których wysokość lub powstanie zależy od okresu kredytowania, czyli okresu, na jaki udzielono mu kredytu hipotecznego[18]. Powyższy wniosek znajduje oparcie w wykładni językowej (sformułowanie w art. 39 ust. 1 u.k.h.: „odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy”) oraz prounijnej (sformułowanie w art. 25 ust. 1 zdanie 2 dyrektywy 2014/17: „odsetki i koszty przypadające na pozostały okres obowiązywania umowy”). Przemawia za nim również wykładnia funkcjonalna – kredytodawca nie powinien odnosić korzyści co do tej części okresu kredytowania, która została skrócona w wyniku przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego. Dlatego redukcja kosztów przewidziana w omawianym przepisie uwzględnia jedynie należności naliczane okresowo.
W szczególności art. 39 u.k.h. nie obejmuje prowizji przygotowawczej (wstępnej), która stanowi wynagrodzenie kredytodawcy za czynności związane z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny[19]. Prowizja taka – pod względem prawnym – nie zależy od okresu kredytowania, więc nie podlega redukcji zgodnie z powołanym przepisem[20]. Przepis ten nie dotyczy także m.in. kosztów, które poniósł konsument, związanych z uzyskaniem wyceny (operatu szacunkowego) nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia lub finansowania, gdy wyceny takiej dokonano na potrzeby udzielenia kredytu hipotecznego[21]. Z pewnością omawiany przepis nie uprawnia konsumenta do odzyskania – w całości lub w części – podatków zapłaconych na rzecz organu publicznego w związku z kredytem hipotecznym (np. podatku od ustanowienia hipoteki). Konieczna w tym celu byłaby odrębna podstawa o charakterze publicznoprawnym.
Należy nadmienić, że w przypadku kredytu konsumenckiego – na tle wykładni pokrewnego art. 49 u.k.k. – kwestia ta budzi istotne kontrowersje w praktyce. W myśl pierwszego poglądu powołany przepis obejmuje jedynie świadczenia zależne od okresu kredytowania[22]. Zgodnie z drugim poglądem przepis ten dotyczy wszelkich kosztów wchodzących w skład całkowitego kosztu kredytu, w tym prowizji przygotowawczej. Taki pogląd wyrażają Rzecznik Finansowy oraz Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, powołując się na wykładnię celowościową zmierzającą do pełniejszej ochrony interesów konsumentów: „Art. 49 ust. 1 [u.k.k.] należy rozumieć w ten sposób, że w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu konsumenckiego następuje obniżenie wszystkich możliwych kosztów takiego kredytu, niezależnie od ich charakteru i niezależnie od tego, kiedy koszty te zostały faktycznie poniesione przez kredytobiorcę, z tymże wyjątkiem, iż redukcja ta ma charakter proporcjonalny, tj. odnosi się do okresu od dnia faktycznej spłaty kredytu do dnia ostatecznej spłaty określonej w umowie”[23]. Pogląd ten jest także podzielany przez część piśmiennictwa oraz orzecznictwa[24].
W dniu 11 czerwca 2018 r. Sąd Rejonowy Lublin-Wschód w Lublinie złożył wniosek o wydanie przez Trybunał Sprawiedliwości UE orzeczenia w trybie prejudycjalnym. Zadał następujące pytanie: „Czy wykładni przepisu zawartego w art. 16 ust. 1 w zw. z art. 3 pkt g [dyrektywy 2008/48] należy dokonywać w ten sposób, że konsument, w przypadku dokonania wcześniejszej spłaty swoich zobowiązań wynikających z umowy o kredyt, uprawniony jest do uzyskania obniżki całkowitego kosztu kredytu, w tym również o koszty, których wysokość nie jest zależna do długości trwania tej umowy o kredyt?”. Wyrok TSUE w tej sprawie (C-383/18) będzie miał decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia przedstawionego dylematu, w tym odnośnie do sposobu dokonania redukcji kosztów na podstawie art. 39 u.k.h.
Rozliczenia po przedterminowej spłacie kredytu hipotecznego
W wyniku przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego dochodzi do zmiany treści stosunku prawnego wiążącego strony. Stosownie do art. 39 u.k.h. świadczenia kredytobiorcy ulegają wtedy proporcjonalnej redukcji. Proporcję oblicza się jako stosunek: 1) czasu, o jaki skrócono okres naliczania danego świadczenia, do 2) okresu, w którym naliczono dane świadczenie zgodnie z umową o kredyt hipoteczny. Następnie proporcję tę odnosi się do wysokości umówionego świadczenia pieniężnego.
Skutki, jakie wynikają z art. 39 u.k.h., powstają ex lege z dniem dokonania przedterminowej spłaty (tj. w dniu, w którym kredytodawca otrzymał świadczenie pieniężne). Kredytobiorca przestaje być zobowiązany do uiszczenia świadczeń, które określono w powołanym przepisie (np. odsetek), naliczonych za okres od dnia spłaty (bez tego dnia) do umownego terminu zwrotu kredytu (włącznie z tym dniem). Jeżeli kredytobiorca uprzednio uiścił te świadczenia na rzecz kredytodawcy (verba legis: „poniósł je przed tą spłatą”), w powyższym zakresie odpada podstawa prawna świadczeń, a kredytodawca jest zobowiązany do ich zwrotu do majątku kredytobiorcy (art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 39 ust. 1 in fine u.k.h.). Dotyczy to także świadczeń pobranych w ciężar kapitału kredytu hipotecznego udzielonego konsumentowi (odsetek, prowizji okresowych itp.). Świadczenia te podlegają proporcjonalnej redukcji zgodnie z art. 39 u.k.h. i powinny być zwrócone do majątku kredytobiorcy.
Termin zwrotu na rzecz kredytobiorcy świadczeń, o których mowa w art. 39 u.k.h., nie został określony w przepisach u.k.h. Stosuje się wtedy ogólne reguły wynikające z k.c. Jeżeli w wyniku przedterminowej spłaty powstały roszczenia pieniężne kredytobiorcy wobec kredytodawcy, to stają się one wymagalne niezwłocznie po wezwaniu kredytodawcy do zapłaty (art. 455 k.c.), chyba że w umowie o kredyt hipoteczny przewidziano zasady odmienne[25].
Powyższe wezwanie do zapłaty może – stosownie do okoliczności – przybrać formę reklamacji konsumenta określonej w art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o rozpatrywaniu reklamacji przez podmioty rynku finansowego i o Rzeczniku Finansowym[26] (dalej: „u.r.r.”). Jeżeli kredytodawca nie udzieli na nią odpowiedzi w wymaganym terminie, uznaje się, że reklamację rozpatrzono zgodnie z wolą konsumenta (art. 8 u.r.r.). Oznacza to przerzucenie na kredytodawcę ciężaru dowodu, że roszczenie konsumenta określone w reklamacji jest nieuzasadnione[27].
Rozliczenie kosztów usług dodatkowych
Stosowanie art. 39 u.k.h. może nastręczać istotnych trudności w przypadku, gdy pobiera się od konsumenta wynagrodzenie za usługi dodatkowe, które oferowano mu wraz z kredytem hipotecznym, np. składki z tytułu umowy ubezpieczenia albo opłaty na podstawie umowy rachunku bankowego (zob. art. 4 pkt 5 lit. b w zw. z art. 4 pkt 25 u.k.h.). Sądzę, że rozstrzygnięcie problemu zależy przede wszystkim od tego, czy przedterminowa spłata kredytu hipotecznego powoduje wygaśnięcie umowy o usługę dodatkową, czy nie.
W sytuacji, w której umowa o usługę dodatkową wygasa, nie można – zgodnie z art. 39 ust. 1 u.k.h. – pobrać od konsumenta kosztów związanych z tą usługą naliczonych za okres po dacie przedterminowej spłaty. Jeżeli natomiast przedterminowa spłata kredytu nie powoduje wygaśnięcia umowy o usługę dodatkową (np. umowy ubezpieczenia nieruchomości), powołany przepis nie ma zastosowania. W takim wypadku roszczenia konsumenta zależą od tego, czy dojdzie do wygaśnięcia tej umowy w innym trybie, np. wskutek wypowiedzenia[28].
W przypadku gdy w wyniku przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego wygasła umowa o usługę dodatkową, powstaje również pytanie, na kim ciąży obowiązek zwrotu konsumentowi nadpłaconego wynagrodzenia za tę usługę (tj. wynagrodzenia naliczonego za okres po dacie przedterminowej spłaty). Jak sądzę, należy przyjąć, że obowiązek ten zasadniczo spoczywa na usługodawcy, ponieważ to on otrzymał nienależne świadczenie[29]. Dotyczy to także sytuacji, w której świadczenie zostało pobrane przez kredytodawcę, który działał jako pełnomocnik usługodawcy.
Jednakże, w przypadku gdy umowę z usługodawcą zawarł kredytodawca, a konsument refundował mu koszty usługi dodatkowej (np. odnośnie do ubezpieczenia grupowego), to – w moim przekonaniu – obowiązek zwrotu konsumentowi nadpłaconych kosztów ciąży na kredytodawcy (art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 39 ust. 1 in fine u.k.h.). Kredytodawca może natomiast dochodzić – w stosunku wewnętrznym – zwrotu takiego wynagrodzenia wobec usługodawcy.
Warto dodać, że postanowienia wzorców umowy, które wyłączają lub ograniczają zwrot składki na rzecz konsumenta za skrócony okres ubezpieczenia albo innego wynagrodzenia na podstawie przedwcześnie wygasłej umowy dodatkowej, mają charakter abuzywny (art. 3851 § 1 zdanie 1 k.c.)[30].
Rekompensata za przedterminową spłatę kredytu hipotecznego
Jak wspomniano, na podstawie art. 38 ust. 1 u.k.h. konsumentowi przysługuje swoboda decyzji odnośnie do przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego. W umowie – co do zasady – nie można tej swobody ograniczyć, nakładając na konsumenta obowiązek uiszczenia opłaty na rzecz kredytodawcy w związku z przedterminową spłatą.
W art. 40 u.k.h. wprowadzono wyjątek od powyższej zasady. Umożliwiono zastrzeżenie w umowie rekompensaty pieniężnej dla kredytodawcy, gdy konsument dokonał przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego (w całości lub w części). Celem powołanego przepisu jest zrównoważona ochrona interesów obu stron umowy kredytu hipotecznego. Uwzględnia się uzasadniony interes kredytodawcy, który ponosi pewne koszty w związku z przyjęciem przedterminowej spłaty kredytu. Możliwe jest przerzucenie tych kosztów na konsumenta. Skoro podjął on decyzję w sprawie spłaty należności przed terminem, powinien – zgodnie z umową – ponieść koszty z tym związane.
Powołany przepis chroni również interes konsumenta. W szczególności wprowadza pewne pułapy, których nie może przekroczyć rekompensata naliczana na rzecz kredytodawcy (zob. art. 40 ust. 3 i 7 u.k.h.), oraz ograniczenia czasowe (zob. art. 40 ust. 2 u.k.h.). Ograniczenia te mają przeciwdziałać zniechęcaniu konsumenta do wykonania uprawnienia do przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego[31].
Podstawa i charakter prawny rekompensaty
Rekompensata, o której mowa w art. 40 u.k.h., stanowi jedyną dopuszczalną należność, jaką może pobrać kredytodawca od konsumenta w związku z dokonaniem przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego[32]. Rekompensatę można naliczyć jedynie wtedy, gdy przewiduje to umowa kredytu hipotecznego (zob. sformułowanie w art. 40 ust. 1 u.k.h.: „Strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny…”)[33]. Odpowiednie postanowienie może być również zamieszczone w należycie inkorporowanym wzorcu umowy, np. regulaminie. Postanowienia takiego nie można domniemywać.
W art. 40 u.k.h. celowo posłużono się terminem „rekompensata”[34]. Należność pobierana od konsumenta w tym trybie nie powinna być traktowana jako wynagrodzenie kredytodawcy[35]. Nie stanowi ona ekwiwalentu za żadną czynność dokonywaną przez kredytodawcę na rzecz konsumenta. Nie może przynosić kredytodawcy zysku, a stanowi jedynie zwrot poniesionych przezeń kosztów w związku z przedterminową spłatą kredytu hipotecznego. Wniosek ten wynika przede wszystkim z brzmienia art. 40 ust. 7 u.k.h. w zw. z art. 25 ust. 3 zdanie 2 dyrektywy 2014/17. W szczególności rekompensaty nie powinno się uznawać za rodzaj kary umownej lub innej sankcji nakładanej na konsumenta.
Obliczanie rekompensaty
Sposób obliczania rekompensaty należnej kredytodawcy zależy od tego, czy konsument przedterminowo spłaca kredyt hipoteczny oprocentowany według stawki zmiennej czy stałej.
Szczególne obostrzenia ustawowe co do rekompensaty przewidziano w przypadku przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego, od którego nalicza się odsetki obliczane na podstawie stopy zmiennej (opartej na wskaźniku referencyjnym określonym w umowie). Wprowadzono pewne progi kwotowe i czasowe dotyczące pobierania rekompensaty na rzecz kredytodawcy (art. 40 ust. 2-5 u.k.h. w zw. z art. 25 ust. 3 zdanie 3 dyrektywy 2014/17). Przede wszystkim rekompensatę taką można pobrać jedynie w sytuacji, w której przedterminowa spłata została dokonana w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny (art. 40 ust. 2 u.k.h.). Należy podkreślić, że okres ten biegnie od daty zawarcia umowy, a nie daty wypłaty kredytu. Ponadto w art. 40 ust. 3 u.k.h. wyznaczono dwa progi (pułapy) kwotowe co do wysokości rekompensaty. Po pierwsze, nie może być ona wyższa niż suma odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem kwoty kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty (z zastrzeżeniem art. 40 ust. 4 u.k.h.). Po drugie, nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego. Dopuszczalną wysokość rekompensaty wyznacza się według progu, który in concreto jest niższy.
W przypadku gdy kredyt hipoteczny jest oprocentowany według stawki stałej, nie występują progi ustawowe co do okresu lub kwoty rekompensaty. Kredytodawca może, zgodnie z umową, pobrać rekompensatę od konsumenta w całym okresie, w którym obowiązuje stawka stała oprocentowania, jeżeli w tym okresie konsument dokonał przedterminowej spłaty kredytu w całości lub w części (art. 40 ust. 6 u.k.h.). Nie ma wtedy znaczenia upływ czasu od dnia podpisania umowy kredytu hipotecznego (argument lege non distinguente)[36].
Należy jednak zaznaczyć, że w art. 40 ust. 7 u.k.h. wprowadzono dodatkowe ograniczenie. Przewidziano, że rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą[37]. W powołanym przepisie przede wszystkim chodzi o koszty zerwania finansowania odwrotnego udzielonego kredytodawcy (ang. break costs) oraz koszty technicznej obsługi wcześniejszej spłaty[38].
Wykładnia językowa art. 40 ust. 7 u.k.h. dowodzi, że obejmuje on zarówno kredyty z oprocentowaniem stałym, jak i kredyty z oprocentowaniem zmiennym (arg. lege non distinguente). Wniosek ten wspiera wykładnia prounijna – w art. 25 ust. 3 zdania 1-2 dyrektywy 2014/17 nie występuje ograniczenie co do rodzaju oprocentowania kredytu[39].
Koszty kredytodawcy, o których mowa w art. 40 ust. 7 u.k.h., muszą być bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą kredytu. Chodzi o związek o charakterze przyczynowo-skutkowym. Koszt ponoszony przez kredytodawcę musi być bezpośrednim skutkiem danej spłaty o charakterze przedterminowym. W szczególności w ramach rekompensaty nie powinny być uwzględniane koszty, które kredytodawca poniósłby również wtedy, gdyby spłaty dokonano w terminie przewidzianym w umowie. Ze względu na brak wspomnianej przesłanki bezpośredniości rekompensata, zgodnie z art. 40 ust. 7 u.k.h., nie obejmuje m.in. kosztów związanych ogólnie z obsługą portfela kredytów hipotecznych lub prowadzeniem przedsiębiorstwa przez kredytodawcę.
Ciężar dowodu co do wysokości kosztów bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą kredytu hipotecznego spoczywa na kredytodawcy (art. 6 k.c.). Jeżeli – w razie sporu – kredytodawca nie wykaże wysokości tych kosztów, nie może uzyskać rekompensaty od kredytobiorcy. W odniesieniu do finansowania odwrotnego w praktyce wykazanie wspomnianych kosztów może być bardzo utrudnione, ponieważ kredytodawcy korzystają z niego w sposób zbiorczy, w skali całego portfela kredytowego – niełatwo byłoby zatem udowodnić „bezpośredni” związek danych kosztów z przedterminową spłatą określonego kredytu przez konsumenta.
Zagadnienia intertemporalne
Ustawę o kredycie hipotecznym należy stosować jedynie do umów zawartych od 22 lipca 2017 r. (zob. art. 94 u.k.h.). Jeżeli umowę kredytową z zabezpieczeniem hipotecznym zawarto wcześniej, zastosowanie do niej znajdują niektóre przepisy ustawy o kredycie konsumenckim (wskazane w obowiązującym wtedy art. 4 ust. 2 pkt 1 u.k.k.)[40]. Wśród tych przepisów nie ma regulacji dotyczących przedterminowej spłaty kredytu (tj. art. 48-52 u.k.k.). Kwestia spłaty kredytu przed terminem podlega wówczas postanowieniom umownym wprowadzonym przez strony na zasadzie swobody kontraktowania (art. 3531 k.c.), z uwzględnieniem art. 75a ust. 1 p.b. W szczególności nie obowiązują istotne ograniczenia odnośnie do zastrzegania prowizji za przedterminową spłatę (zob. art. 110 p.b. odnośnie do banków). W takich przypadkach konsument mógłby jednak uzyskać ochronę prawną na podstawie przepisów ogólnych, w tym dotyczących klauzul abuzywnych (art. 3851 i n. k.c.).
dr Tomasz Czech
radca prawny w OIRP w Warszawie
[1] Dz. U. poz. 819, ze zm.
[2] Dz. Urz. UE L 60 z 28.02.2014, s. 34, ze zm.
[3] Zob. uzasadnienie projektu ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, druk sejmowy nr 1210, s. 1.
[4] Z dotychczasowego, ogólnego piśmiennictwa dotyczącego ustawy o kredycie hipotecznym por. M. Bączyk [w:] M. Stec (red.), System prawa handlowego, t. 5, Warszawa 2017, s. 1215 i n.; I. Heropolitańska, A. Nierodka, Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Komentarz, Warszawa 2019; B. Paxford, Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Komentarz, Warszawa 2018; M. Wielebska, Wybrane zagadnienia ustawy o kredycie hipotecznym, „Monitor Prawa Bankowego” 11/2017, s. 92 i n.
[5] Por. T. Czech, Pojęcie umowy o kredyt hipoteczny, „Monitor Prawa Bankowego” 7-8/2018, s. 29.
[6] Pojęcie konsumenta zdefiniowano w art. 4 pkt 7 u.k.h., odsyłając do ogólnego art. 221 Kodeksu cywilnego (dalej: „k.c.”). W omawianym przypadku konsumentem jest osoba fizyczna, która zawiera z kredytodawcą umowę kredytu hipotecznego niezwiązaną bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.
[7] Krąg kredytodawców wyczerpująco określono w art. 4 pkt 8 u.k.h.
[8] Dz. U. z 2018 r., poz. 2187, ze zm.
[9] Z piśmiennictwa por. np. M. Kobus, Przedterminowa spłata kredytu hipotecznego w świetle ustawy o kredycie hipotecznym, „Monitor Prawa Bankowego” 7/2018, s. 91 i n.
[10] Dz. U. z 2018 r. poz. 993, ze zm.
[11] Por. np. T. Czech, Przedterminowa spłata kredytu konsumenckiego, „Monitor Prawa Bankowego” 12/2011, s. 47 i n.; A. Kopeć [w:] M. Chruściak, M. Kłoda, A. Kopeć, G. Kott, M. Szakun, T. Ostrowski, Ustawa o kredycie konsumenckim. Rekomendacje interpretacyjne podstawowych regulacji. Komentarz, Warszawa 2012, s. 161 i n.; Z. Ofiarski, Ustawa o kredycie konsumenckim. Komentarz, Warszawa 2014, s. 361 i n.
[12] Tak też M. Kobus, Przedterminowa…, s. 92.
[13] Odnośnie do wykładni art. 75a ust. 1 p.b. por. np. P. Turek, Problematyka przedterminowej spłaty kredytu, „Przegląd Prawa Handlowego” 5/2013, s. 54 i n.
[14] Podobnie M. Kobus, Przedterminowa…, s. 92-93; B. Paxford, Ustawa…, s. 173.
[15] Tak też M. Kobus, Przedterminowa…, s. 93.
[16] Dz. U. z 2017 r. poz. 229, ze zm.
[17] Zob. uzasadnienie projektu ustawy o kredycie hipotecznym…, s. 30.
[18] Podobnie M. Kobus, Przedterminowa…, s. 95 i n.; Rekomendacje dotyczące wybranych problemów interpretacyjnych przepisów ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, 19 czerwca 2017 r., Rada Prawa Bankowego i Komitet ds. Finansowania Nieruchomości, Związek Banków Polskich, www.zbp.pl, s. 39.
[19] Tak też M. Kobus, Przedterminowa…, s. 96.
[20] W tym kontekście nie ma znaczenia, czy kredytodawca – w świetle przepisów o rachunkowości – rozpoznaje powyższą prowizję jako przychód jednorazowy, czy rozłożony w czasie.
[21] Podobnie M. Kobus, Przedterminowa…, s. 97.
[22] Tak T. Czech, Kredyt konsumencki. Komentarz, Warszawa 2018, s. 530-531; A. Kopeć [w:] M. Chruściak i in., Ustawa…, s. 168; wyrok Sądu Okręgowego (dalej: „SO”) w Gliwicach z 20 grudnia 2017 r., III Ca 1489/17, „Monitor Prawa Bankowego” 9/2018; wyrok SO w Warszawie z 5 czerwca 2018 r., XXVII Ca 479/18, „Monitor Prawa Bankowego” 12/2018; wyrok SO w Lublinie z 20 września 2018 r., II Ca 221/18, LEX nr 2592986; niejasno Z. Ofiarski, Ustawa…, s. 366.
[23] Stanowisko Rzecznika Finansowego i Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sprawie interpretacji art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim, Warszawa, 16 maja 2016 r., www.uokik.gov.pl.
[24] Por. E. Rutkowska-Tomaszewska, Redukcja kosztów kredytu konsumenckiego a przedterminowa jego spłata w świetle art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim, „Studia Prawno-Ekonomiczne” 2016, t. C, s. 163 i n.; wyrok SO w Łodzi z 22 czerwca 2017 r., III Ca 10/17, „Monitor Prawa Bankowego” 5/2018; wyrok SO w Świdnicy z 11 stycznia 2018 r., II Ca 795/17, LEX nr 2443478; wyrok Sądu Rejonowego (dalej: „SR”) dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 23 stycznia 2018 r., VIII C 1148/17, LEX nr 2443335; wyrok SR Gdańsk-Północ w Gdańsku z 19 września 2018 r., I C 1380/18, www.orzeczenia.ms.gov.pl; wyrok SR w Kłodzku z 7 listopada 2018 r., I C 1243/18, LEX nr 2610020; wyrok SR w Gdyni z 18 stycznia 2019 r., VI GC 1418/18, www.orzeczenia.ms.gov.pl; wyrok SR w Gdyni z 18.01.2019 r., VI GC 1755/18, www.orzeczenia.ms.gov.pl.
[25] Por. B. Paxford, Ustawa…, s. 175 – autorka ta pisze o niezwłocznym zwrocie nadpłaconej kwoty, nie wspominając o konieczności wezwania kredytodawcy do zapłaty.
[26] Dz. U. z 2018 r., poz. 2038, ze zm.
[27] Zob. uchwała SN z 13 czerwca 2018 r., III CZP 113/17, „Monitor Prawa Bankowego” 12/2018: „W postępowaniu wszczętym przez klienta przeciwko podmiotowi rynku finansowego o zapłatę kwoty roszczenia zgłoszonej w reklamacji klienta, art. 8 [u.r.r.] nie wyłącza możliwości kwestionowania przez podmiot rynku finansowego zasadności dochodzonego roszczenia; na podmiocie tym spoczywa ciężar dowodu, że powodowi nie przysługuje roszczenie lub przysługuje w niższej wysokości”. Z piśmiennictwa por. np. T. Czech, Konsekwencje nierozpatrzenia reklamacji klienta instytucji finansowej w wymaganym terminie, „Monitor Prawa Bankowego” 4/2016, s. 72 i n.; E. Kowalewski, M. P. Ziemiak, W sprawie wykładni art. 8 ustawy o rozpatrywaniu reklamacji przez podmioty rynku finansowego i o Rzeczniku Finansowym, „Przegląd Prawa Handlowego” 10/2018, s. 12 i n.; D. M. Marko, Obowiązek udzielenia odpowiedzi na reklamację przez podmioty rynku finansowego i jego cywilnoprawne skutki, „Przegląd Sądowy” 11-12/2018, s. 103 i n.
[28] Podobnie M. Kobus, Przedterminowa…, s. 97; Rekomendacje…, s. 39.
[29] W odniesieniu do ubezpieczenia zob. art. 813 § 1 zdanie 2 k.c., który normuje zasady zwrotu składki za okres niewykorzystanej ochrony ubezpieczeniowej.
[30] Zob. np. wpis nr 1797 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych: „Kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia następujących zabezpieczeń kredytu/zabezpieczenia docelowe: Przystąpienie do Generalnej Umowy Ubezpieczenia niskiego wkładu kredytów mieszkaniowych w TU Europa S.A. Okres ubezpieczenia wynosi <36/60> miesięcy. Składka ubezpieczeniowa w kwocie zł płatna jest z góry za cały okres ubezpieczenia i nie podlega zwrotowi”.
[31] Zob. Uzasadnienie projektu ustawy o kredycie hipotecznym…, s. 30.
[32] Zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 27 grudnia 2017 r., VII ACa 1018/17, LEX nr 2487707, wydany na tle art. 50 u.k.k.
[33] Tak też M. Kobus, Przedterminowa…, s. 99; B. Paxford, Ustawa…, s. 177.
[34] Podobnie art. 25 ust. 3 dyrektywy 2014/17 w różnych wersjach językowych: ang. compensation, niem. Entschädigung, fr. indemnisation.
[35] Odmiennie B. Paxford, Ustawa…, s. 176-177.
[36] Podobnie M. Kobus, Przedterminowa…, s. 100.
[37] W przepisie tym nawiązano do art. 25 ust. 3 zdania 1-2 dyrektywy 2014/17 (zob. także pkt 66 preambuły dyrektywy 2014/17).
[38] Podobnie M. Kobus, Przedterminowa…, s. 100.
[39] Należy zastrzec, że przedstawiono odmienną interpretację art. 40 ust. 7 u.k.h., zgodnie z którą przepis ten dotyczy jedynie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym (tak Rekomendacje…, s. 39; por. też M. Kobus, Przedterminowa…, s. 100). Podnosi się, że tylko w oparciu o takie kredyty bank ponosi bezpośrednie koszty w postaci wystawienia na rynku pozycji zabezpieczającej dla stałej stopy bazowej, która oferowana jest klientowi.
[40] Por. np. J. Kornas, Kredyt hipoteczny w nowej ustawie o kredycie konsumenckim (na tle dyrektywy 2008/48/WE), „Monitor Prawa Bankowego” 12/2011, s. 30 i n.
Prawo i praktyka
Przygody Radcy Antoniego
Odwiedź także
Nasze inicjatywy
