opublikowano: 2014-09-09 przez: Mika Ewelina

Wstęp

W dniu 29 kwietnia 2012 r. weszły w życie przepisy ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego[1]. Przepisy te zawierają obszerną regulację jednej z najważniejszych umów w obrocie cywilnoprawnym – umowy deweloperskiej. Celem niniejszego artykułu jest dokonanie charakterystyki tej umowy i umiejscowienie jej w systemie polskiego prawa cywilnego

Charakter prawny umowy deweloperskiej de lege lata

Definicję umowy deweloperskiej zamieszczono w art. 3 pkt 5 u.o.p.n. Zgodnie z tym przepisem, umowa deweloperska oznacza umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – prawa, o którym mowa w art. 1 u.o.p.n. (tj. prawa własności lokalu mieszkalnego lub prawa własności albo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
W obecnym stanie prawnym – na tle przepisów u.o.p.n. – kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej może budzić pewne wątpliwości[2]. W nauce prawa wyrażono trzy poglądy na ten temat.
Zgodnie z pierwszym poglądem umowa deweloperska stanowi w istocie szczególną postać umowy sprzedaży w rozumieniu art. 535 k.c.[3] Elementy, które wymieniono w definicji umowy deweloperskiej w art. 3 pkt 5 u.o.p.n., pokrywają się z elementami przedmiotowo istotnymi umowy sprzedaży. Powołany przepis nie wymienia zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku i takie zobowiązanie nie jest koniecznym składnikiem omawianej umowy. Ponadto wynagrodzenie dewelopera określono jako „cenę” (np. art. 3 pkt 5 in fine u.o.p.n.), a termin „sprzedaż” kilkakrotnie przewija się w przepisach u.o.p.n. (np. art. 3 pkt 10, art. 17 ust. 1, art. 20 ust. 1 u.o.p.n.). W art. 27 ust. 6 u.o.p.n. odsyła się wprost – a nie odpowiednio – do stosowania przepisów Kodeksu cywilnego o odpowiedzialności za wady fizyczne i prawne nieruchomości. Umowę deweloperską cechują wprawdzie ograniczenia podmiotowe (nabywca, deweloper) i przedmiotowe (lokal mieszkalny, dom jednorodzinny), ale nie wyróżniają jej na tyle dostatecznie, żeby można było ją uznać za osobną umowę nazwaną.
Zwolennicy drugiego poglądu, jaki pojawił się w literaturze, uznają, że umowa deweloperska stanowi zbiorczą kategorię normatywną, która obejmuje wiele umów nazwanych i nienazwanych[4]. Zawierają się w niej wszystkie umowy (np. umowy sprzedaży, umowy określone w art. 9 u.w.l.[5]), które spełniają przesłanki określone w przepisach u.o.p.n. Umowa deweloperska nie jest zatem osobną umową nazwaną, a tworzy kategorię podobną np. do umowy o kredyt konsumencki[6].
W piśmiennictwie dominuje trzeci pogląd, w myśl którego umowę deweloperską kwalifikuje się jako umowę nazwaną[7]. Uważam, że de lege lata pogląd ten jest najbardziej przekonujący. Przemawiają za tym następujące argumenty.
Po pierwsze, umowa ta posiada nazwę nadaną przez ustawodawcę, której używa się w licznych przepisach u.o.p.n.
Po drugie, można wyróżnić – chociaż w drodze dość skomplikowanych zabiegów interpretacyjnych – elementy przedmiotowo istotne (essentialia negotii) umowy deweloperskiej. Zamieszczono je w art. 3 pkt 5 oraz art. 22 ust. 1 pkt 18 u.o.p.n. Wyróżniają one dostatecznie umowę deweloperską na tle innych umów nazwanych.
Po trzecie, w przepisach u.o.p.n. zamieszczono obszerną regulację umowy deweloperskiej (zob. zwłaszcza art. 22 i n. u.o.p.n.). Regulacja ta sprawia, że zagadnienie kwalifikacji umowy deweloperskiej jako umowy nazwanej ma istotne znaczenie. Przyporządkowanie konkretnej umowy, jaką zawarły strony, do omawianej kategorii pozwala na nadanie zawiązanemu stosunkowi prawnemu bogatszej treści na podstawie art. 56 k.c. Treść stosunku prawnego ulega wzbogaceniu o prawa i obowiązki wynikające z przepisów u.o.p.n.
Po czwarte, biorąc pod uwagę ogólnie niski poziom legislacyjny przepisów u.o.p.n., nie należy przywiązywać – moim zdaniem – szczególnej wagi do tego, że wynagrodzenie dewelopera nazwano „ceną” oraz użyto kilkakrotnie terminu „sprzedaż”. Okoliczność ta nie przesądza, że mamy do czynienia z umową sprzedaży w rozumieniu art. 535 k.c., ponieważ w tym kontekście chodzi o terminy w znaczeniu ekonomicznym. W ekonomii cena może oznaczać ekwiwalentne wynagrodzenie o charakterze pieniężnym, a sprzedaż to odpłatne spełnienie świadczenia niepieniężnego, niezależnie od kwalifikacji cywilnoprawnej danej umowy będącej podstawą wymiany gospodarczej.
Po piąte, z art. 22 ust. 1 u.o.p.n. wynika zamiar ustawodawcy uregulowania treści umowy deweloperskiej w sposób w miarę kompleksowy, co podważa – w moim przekonaniu – pogląd, zgodnie z którym umowa ta stanowi kategorię zbiorczą.

Elementy przedmiotowo istotne umowy deweloperskiej

Elementy przedmiotowo istotne (essentialia negotii) to elementy, które pozwalają odróżnić dany typ umowy uregulowanej ustawowo od innych typów. Jeżeli treść konkretnej umowy zawiera te elementy, to oznacza, że należy do niej stosować reżim prawny, jaki przepisy wyznaczają dla danego typu umowy.
Ze względu na niski poziom legislacyjny przepisów u.o.p.n. wyznaczenie elementów przedmiotowo istotnych umowy deweloperskiej może być problematyczne. Wykładnia systemowa oraz funkcjonalna dowodzą, że elementy te wynikają nie tylko z definicji omawianej umowy (art. 3 pkt 5 u.o.p.n.), lecz także z przepisów określających obowiązkową treść dokumentu umowy (art. 22 ust. 1 u.o.p.n.). W związku z powyższym do określenia elementów przedmiotowo istotnych umowy deweloperskiej – moim zdaniem – należy sięgnąć zarówno do art. 3 pkt 5 u.o.p.n., jak i do art. 22 ust. 1 pkt 18 u.o.p.n., uwzględniając również opis przedmiotu umowy zamieszczony w art. 1 u.o.p.n. W szczególności należy uznać, że elementy te obejmują zobowiązanie dewelopera do wybudowania określonego budynku[8].
Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że de lege lata umowę deweloperską wyróżniają trzy charakterystyczne elementy:

1. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz:

1. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę lub

2. przeniesienia na nabywcę własności gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym albo użytkowania wieczystego gruntu z własnością domu jednorodzinnego, ewentualnie udziału w tych prawach[9],

2. zobowiązanie nabywcy do zapłaty na rzecz dewelopera oznaczonej sumy,

3. spełnienie – całości lub części – świadczenia pieniężnego przez nabywcę, zanim deweloper spełni swoje świadczenie na rzecz nabywcy (brak równoczesności świadczeń).

Powyższe elementy wyznaczają treść świadczeń głównych obu stron z tytułu umowy deweloperskiej. Świadczenia uboczne (np. dotyczące pomieszczeń przynależnych, udziału w nieruchomości wspólnej) nie mają wpływu na proces kwalifikacji prawnej tej umowy.
Nie można przyjąć, że wszystkie elementy, które wymieniono w art. 22 ust. 1 u.o.p.n. (np. numer pozwolenia na budowę, określenie wysokości kar umownych), stanowią essentialia negotii umowy deweloperskiej[10]. Funkcją art. 22 ust. 1 nie jest wyznaczenie elementów przedmiotowo istotnych, które są konieczne do kwalifikacji konkretnej umowy do reżimu prawnego umowy deweloperskiej, ale nakazanie zamieszczenia określonych postanowień (normatywnych i informacyjnych) w dokumencie umowy deweloperskiej w celu ochrony interesów nabywcy.

Świadczenie dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej

Świadczenie główne dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej jest świadczeniem niepieniężnym. Obowiązek dewelopera dotyczący spełnienia tego świadczenia na rzecz nabywcy obejmuje dwa rodzaje czynności:

1. czynności faktyczne polegające na wybudowaniu określonego budynku (domu jednorodzinnego lub budynku, w którym można wyodrębnić lokal mieszkalny) oraz

2. rozporządzającą czynność prawną, na mocy której deweloper przenosi na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego lub prawo własności (użytkowania wieczystego) gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym albo udział w tym prawie.

Okoliczność, że świadczenie główne dewelopera obejmuje wybudowanie określonego budynku, wynika nie tylko z art. 22 ust. 1 pkt 18 u.o.p.n., lecz także pośrednio z art. 3 pkt 6 u.o.p.n. (definicja przedsięwzięcia deweloperskiego), art. 11–12 u.o.p.n. (procedura wypłaty środków z otwartego rachunku mieszkaniowego) oraz art. 23 ust. 2 u.o.p.n. (treść roszczenia nabywcy ujawnianego w księdze wieczystej). Warto zwrócić uwagę, że w definicji umowy deweloperskiej w art. 3 pkt 5 u.o.p.n. występuje sformułowanie: „po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego”, co implicite wskazuje na znaczenie wykonania robót budowlanych dla kwalifikacji prawnej omawianej umowy[11].
Wybudowanie budynku – w myśl wykładni funkcjonalnej – polega na stworzeniu nowego obiektu budowlanego lub nadbudowie albo przebudowie istniejącego obiektu w taki sposób, że można w nim wyodrębnić nowe lokale mieszkalne lub – raczej teoretycznie – nowe domy jednorodzinne. Deweloper może wybudować budynek samodzielnie lub za pomocą innych osób: wykonawców i podwykonawców (zob. art. 356 § 1 k.c.). Dopuszczalna jest sytuacja, gdy budowę rozpoczęła inna osoba, a deweloper, który nabył grunt z częściowo postawionym obiektem, kontynuuje tę budowę[12].
Przesłanek umowy deweloperskiej nie spełniają umowy, których treść nie obejmuje jednocześnie obu rodzajów czynności składających się na świadczenie główne dewelopera. Na przykład umową deweloperską nie jest umowa, z której wynika jedynie zobowiązanie do wybudowania albo wyremontowania budynku, bez obowiązku przeniesienia własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości. Taką umowę należy zakwalifikować jako umowę o roboty budowlane (art. 647 k.c.), ewentualnie umowę o dzieło (art. 627 k.c.). Umowy deweloperskiej nie stanowi również umowa, na podstawie której zbywca jest zobowiązany do przeniesienia na nabywcę własności (użytkowania wieczystego) określonej nieruchomości, ale nie ciąży na nim obowiązek wybudowania żadnego budynku. Taka umowa wykazuje cechy charakterystyczne dla umowy sprzedaży (art. 535 k.c.)[13].
Przepisów u.o.p.n. nie stosuje się również w sytuacji, w której na podstawie jednej umowy zbywca przenosi na nabywcę własność (użytkowanie wieczyste) nieruchomości lub udziału w takim prawie za określoną cenę, a na podstawie kolejnej umowy odpłatnie zobowiązuje się do wybudowania budynku na tej nieruchomości. Pierwsza umowa stanowi umowę sprzedaży (art. 535 k.c.), a druga umowa – umowę o roboty budowlane (art. 647 k.c.) lub umowę o dzieło (art. 627 k.c.).

Świadczenie nabywcy na podstawie umowy deweloperskiej

Na mocy umowy deweloperskiej nabywca jest zobowiązany do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera. W przepisach u.o.p.n. świadczenie to określa się jako „cenę nabycia” (zob. art. 3 pkt 4–5, art. 22 ust. 1 pkt 2 i 17, załącznik do u.o.p.n.).
Świadczenie pieniężne nabywcy jest świadczeniem jednorazowym, z tym że może być spełnione w ratach. Musi być ono oznaczone w umowie deweloperskiej kwotowo lub przez wskazanie podstaw do jego ustalenia, np. w odniesieniu do powierzchni lokalu mieszkalnego (z uwzględnieniem ewentualnej waloryzacji). Może być wyrażone w złotych lub walucie obcej.
Nie stanowi umowy deweloperskiej czynność prawna, w wyniku której nabywca spełnia świadczenie niepieniężne na rzecz zbywcy. Stosownie do okoliczności mamy wtedy do czynienia z umową zamiany (art. 603 k.c.) albo umową nienazwaną. Umową deweloperską nie jest również umowa, na podstawie której nabywca nie spełnia żadnego świadczenia na rzecz zbywcy w zamian za nabywane prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (brak odpłatności). Z reguły jest to umowa darowizny (art. 888 § 1 k.c.).
Charakterystycznym elementem umowy deweloperskiej jest to, że nabywca ma obowiązek spełnić swoje świadczenia pieniężne na rzecz dewelopera wcześniej, niż deweloper spełni własne świadczenie niepieniężne na rzecz nabywcy[14]. Zapłata środków pieniężnych deweloperowi następuje przed zawarciem umowy rozporządzającej dotyczącej lokalu mieszkalnego (gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym). Stanowi to ustawowe odstępstwo od reguły równoczesności świadczeń na podstawie umowy wzajemnej (zob. art. 488 § 1 k.c.).
Omawiany element wynika z końcowego fragmentu art. 3 pkt 5 u.o.p.n.: „na poczet ceny nabycia”. Uzasadnia go również wykładnia systemowa oraz celowościowa. W przepisach u.o.p.n. wprowadza się obligatoryjny instrument ochrony nabywcy w postaci rachunku mieszkaniowego (art. 4 u.o.p.n.), dlatego że wpłaty nabywcy następują przed zakończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego i nabywca ponosi ryzyko, że nie uzyska własności lokalu (gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym). Jeżeli nabywca spełnia świadczenie pieniężne po zawarciu umowy rozporządzającej albo równocześnie z zawarciem takiej umowy, ryzyko to nie występuje, a instrumenty ochrony nabywcy (tj. rachunki mieszkaniowe) stają się bezprzedmiotowe.
Omawiany element odnosi się do spełnienia przez nabywcę całości lub części świadczenia pieniężnego przed zawarciem umowy rozporządzającej. Nie jest istotne, jaka część ma zostać uiszczona wcześniej. Może to być nawet niewielka kwota w porównaniu z całą ceną nabycia. W każdym przypadku, w którym świadczenie pieniężne nabywcy – w całości lub w części – wyprzedza w czasie świadczenie niepieniężne dewelopera, mamy do czynienia z umową deweloperską w rozumieniu art. 3 pkt 5 u.o.p.n.
W przypadku gdy – zgodnie z umową – całość świadczenia pieniężnego ma zostać spełniona po przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego (własności lub użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym) na nabywcę, taka umowa nie stanowi umowy deweloperskiej. Stosownie do okoliczności może to być umowa sprzedaży (art. 535 k.c.) lub umowa nienazwana. Dotyczy to również sytuacji, w której z treści umowy wynika, że spełnienie całego świadczenia pieniężnego powinno nastąpić równocześnie z rozporządzeniem lokalem mieszkalnym (gruntem zabudowanym domem jednorodzinnym), czyli gdy zachowano przesłankę jednoczesności świadczeń (art. 488 § 1 k.c.). Należy jednak zastrzec, że przesłanki jednoczesności świadczeń nie należy interpretować dosłownie. Chodzi o przypadek, gdy – zgodnie z ustaleniami stron – zapłata ceny ma nastąpić w zbliżonym czasie do daty, w której zaplanowano zawarcie umowy rozporządzającej.
Ze względu na brak przesłanki, która dotyczy wcześniejszego spełnienia świadczenia pieniężnego przez nabywcę, umowy deweloperskiej nie stanowi umowa, która wywołuje skutki zobowiązująco-rozporządzające (art. 155 § 1 k.c.), czyli gdy rozporządzenie nieruchomością następuje jednocześnie z zawarciem umowy zobowiązującej[15]. W takiej sytuacji nie występuje potrzeba stosowania szczególnych środków ochrony nabywcy, ponieważ – po nabyciu nieruchomości – nabywcy nie dotykają w istotnym zakresie konsekwencje niewypłacalności dewelopera.

Strony umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska jest umową kwalifikowaną podmiotowo. Stronami tej umowy mogą być jedynie nabywca (zdefiniowany w art. 3 pkt 4 u.o.p.n.) oraz deweloper (zdefiniowany w art. 3 pkt 1 u.o.p.n.).
Status nabywcy przysługuje jedynie osobie fizycznej. W definicji, którą zamieszczono w art. 3 pkt 4 u.o.p.n., nie wprowadza się ograniczenia, że nabywca powinien być konsumentem. Oznacza to, że każda osoba fizyczna spełnia przesłanki tej definicji: konsument oraz nie-konsument (arg. lege non distinguente)[16].
Nabywcą może być jedna lub kilka osób. Jeżeli kilka osób zawiera umowę deweloperską po stronie nabywcy, mogą oni nabyć nieruchomość w częściach ułamkowych lub do majątku wspólnego (małżonkowie, wspólnicy spółki cywilnej). W przypadku gdy stroną umowy deweloperskiej jest tylko jeden z małżonków i nabywa on własność (użytkowanie wieczyste) nieruchomości do majątku wspólnego, do zawarcia umowy jest potrzebna zgoda drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1–2 k.r.o.[17]).
Z kolei deweloperem jest przedsiębiorca w rozumieniu art. 43¹ k.c., który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawiera umowę deweloperską. Forma prawna dewelopera nie ma znaczenia. Może to być osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna, która nie ma osobowości prawnej, gdy przepisy przyznają jej zdolność prawną (art. 33¹ § 1 k.c.).
W przypadku gdy stronami konkretnej umowy są inne podmioty (np. nabywca jest osobą prawną), ta umowa jest ważna, ale nie można jej uznać za umowę deweloperską, choćby jej treść zawierała elementy określone w art. 3 pkt 5 i art. 22 ust. 1 u.o.p.n.

Przedmiot umowy deweloperskiej

Przedmiotem umowy deweloperskiej jest przyszły lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Ściślej rzecz ujmując, jest to przedmiot świadczenia głównego, jakie deweloper ma spełnić na rzecz nabywcy.
Według definicji zamieszczonej w art. 3 pkt 2 u.o.p.n. lokalem mieszkalnym jest samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu u.w.l., z wyłączeniem lokali o innym przeznaczeniu. Przepis ten odsyła do art. 2 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami – w obrębie budynku – izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z kolei dom jednorodzinny zdefiniowano w art. 3 pkt 3 u.o.p.n. jako dom mieszkalny, jak również samodzielną część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczoną przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
W sytuacji, w której przedmiotem świadczenia głównego dewelopera jest lokal niemieszkalny lub budynek niebędący domem jednorodzinnym, strony nie zawierają umowy deweloperskiej. Może to być – zależnie od okoliczności – umowa sprzedaży (w tym sprzedaży rzeczy przyszłej) albo umowa nienazwana.
Należy podkreślić, że przepisy u.o.p.n. nie mają również zastosowania w przypadku, gdy przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, który istnieje w dacie zawarcia tej umowy między nabywcą a deweloperem[18]. Zobowiązanie dewelopera nie obejmuje wtedy – wbrew art. 22 ust. 1 pkt 18 u.o.p.n. – wybudowania budynku.
Pewne wątpliwości budzi, od jakiej daty można mówić o istnieniu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W literaturze wyrażono pogląd, że relewantna jest data, w której decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna, ponieważ wtedy zakończono przedsięwzięcie deweloperskie[19]. Sądzę, że właściwa jest data wcześniejsza – data zakończenia prac budowlanych w odniesieniu do danego budynku. W tej dacie – na potrzeby obrotu cywilnoprawnego – można już stwierdzić, że obiekt budowlany istnieje i wykazuje określone właściwości (np. obejmuje samodzielny lokal mieszkalny). Pozwolenie na użytkowanie pełni odmienne funkcje – pozwolenie to nie potwierdza w sposób konstytutywny, że obiekt istnieje, a jedynie zawiera administracyjne upoważnienie do korzystania z tego obiektu.
Z punktu widzenia cywilnoprawnego nie ma przeszkód, aby przenieść własność (użytkowanie wieczyste) gruntu z ukończonym domem jednorodzinnym, co do którego jeszcze nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie. Umowa rozporządzająca lub zobowiązująco-rozporządzająca bez wątpienia jest ważna. Dopuszczalne jest również wyodrębnienie lokalu mieszkalnego w budynku, gdy nie uzyskano jeszcze pozwolenia na użytkowanie, a następnie rozporządzenie własnością tego lokalu. Jedyną konieczną przesłanką jest samodzielność takiego lokalu, co potwierdza odpowiednie zaświadczenie administracyjne starosty (art. 2 ust. 3 u.w.l.). Założenie księgi wieczystej dla takiego lokalu, czyli conditio iuris dotyczące powstania odrębnej własności, nie zależy od pozwolenia na użytkowanie.
Podsumowując, umowy deweloperskiej nie stanowi umowa, w której deweloper zbywa istniejący lokal mieszkalny (grunt zabudowany istniejącym domem jednorodzinnym), choćby nie uzyskano jeszcze pozwolenia na użytkowanie budynku.

Cechy umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska jest dwustronną czynnością prawną. Zawierają ją dwie strony: deweloper oraz nabywca. Po każdej stronie może występować jeden lub więcej podmiotów. Na przykład umowę deweloperską mogą zawrzeć trzej wspólnicy spółki cywilnej (po stronie dewelopera) oraz oboje małżonkowie (po stronie nabywcy).
Omawiana umowa jest czynnością prawną o charakterze konsensualnym. Do jej zawarcia wystarczą zgodne oświadczenia woli obu stron (w formie aktu notarialnego – zob. art. 26 ust. 1 u.o.p.n.). Nie jest konieczny żaden dodatkowy akt o charakterze realnym. Wpis do księgi wieczystej roszczenia nabywcy, o którym mowa w art. 23 ust. 1 u.o.p.n., nie jest przesłanką skuteczności umowy deweloperskiej w relacji między nabywcą a deweloperem (inter partes).
Umowa deweloperska jest czynnością prawną o skutkach wyłącznie obligacyjnych. Tworzy zobowiązaniowy stosunek prawny między stronami. Umowa deweloperska nie wywołuje skutków rozporządzających – nie prowadzi do przeniesienia aktywów między majątkami stron. Odrębną umowę rozporządzającą zawiera się – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – w wykonaniu umowy deweloperskiej. Na podstawie umowy rozporządzającej nabywca uzyskuje do swego majątku prawo własności lokalu mieszkalnego lub prawo własności (użytkowania wieczystego) gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym, ewentualnie udział w tym prawie.
Umowa deweloperska nie tworzy zobowiązania o charakterze ciągłym. Świadczenia obu stron mają charakter jednorazowy (z tym że świadczenie pieniężne nabywcy może być spełnione w ratach). Dlatego ta umowa nie może zostać wypowiedziana na podstawie art. 365¹ k.c. Z umowy deweloperskiej – po obu stronach – wynikają obowiązki rezultatu, a nie tylko starannego działania.
Umowa deweloperska jest czynnością przysparzającą. Prowadzi do powstania wierzytelności w majątkach obu stron: wierzytelności o zapłatę wynagrodzenia na rzecz dewelopera oraz wierzytelności o wybudowanie lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) i przeniesienie własności (użytkowania wieczystego) na rzecz nabywcy.
Umowę deweloperską należy zaliczyć do czynności kauzalnych. Przyczyną prawną w tej umowie jest causa obligandi vel acquirendi. Przysporzenie na rzecz danej strony pozostaje w kwalifikowanym związku prawnym z przysporzeniem na rzecz drugiej strony.
Omawiana umowa przynależy do grupy czynności odpłatnych. Strona umowy deweloperskiej dokonuje przysporzenia na rzecz drugiej strony, aby nabyć od niej określoną korzyść majątkową.
Umowa deweloperska jest umową wzajemną. Obie strony umowy zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej (art. 487 § 2 k.c.; zasada: do ut des). Świadczenia główne obu stron są ekwiwalentne. Jak wspomniano, w umowie deweloperskiej nie obowiązuje zasada jednoczesności świadczeń (zob. art. 488 § 1 k.c.). Świadczenie pieniężne nabywcy – całkowicie lub częściowo – zawsze wyprzedza w czasie świadczenie niepieniężne dewelopera (sformułowanie: „na poczet ceny nabycia” w art. 3 pkt 5 u.o.p.n.).

Umowa deweloperska a umowy kodeksowe

Umowę deweloperską (art. 3 pkt 5 w zw. z art. 22 ust. 1 pkt 18 u.o.p.n.) od umowy sprzedaży (art. 535 k.c.) odróżnia przede wszystkim to, że świadczenie główne dewelopera obejmuje wybudowanie określonego budynku w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Takiego elementu brakuje w umowie sprzedaży. Ponadto umowa deweloperska jest kwalifikowana podmiotowo. Jej stronami mogą być tylko deweloper (zdefiniowany w art. 3 pkt 1 u.o.p.n.) oraz nabywca (zdefiniowany w art. 3 pkt 4 u.o.p.n.). Przepisy o umowie sprzedaży nie wprowadzają natomiast ograniczeń podmiotowych. Przedmiotem umowy deweloperskiej może być tylko lokal mieszkalny (art. 3 pkt 2 u.o.p.n.) lub dom jednorodzinny (art. 3 pkt 3 u.o.p.n.), który nie istnieje w dacie zawarcia tej umowy. Przedmiot umowy sprzedaży zakreślono znacznie szerzej – sprzedać można każdą rzecz: ruchomą i nieruchomą, istniejącą i przyszłą. W umowie sprzedaży nie obowiązuje ograniczenie, że świadczenie pieniężne nabywcy powinno być spełnione przed świadczeniem niepieniężnym zbywcy[20].
W umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia (art. 647 k.c.). W porównaniu z umową deweloperską umowę o roboty budowlane wyróżnia przede wszystkim to, że wykonawca nie jest zobowiązany do przeniesienia na drugą stronę własności nieruchomości. Nabywca, który zawarł umowę deweloperską, nie ma obowiązku dokonać czynności związanych z przygotowaniem robót – taki obowiązek ciąży na deweloperze (zob. art. 3 pkt 6 u.o.p.n.). Ponadto w umowie deweloperskiej bardziej wąsko zakreślono przesłanki podmiotowe i przedmiotowe oraz wyłączono regułę równoczesności świadczeń.
Podobne różnice występują między umową deweloperską a umową o dzieło (art. 627 k.c.).

Umowa deweloperska a umowa o budowę lokalu

Pewne wątpliwości budzi rozgraniczenie umowy deweloperskiej od umowy o budowę lokalu, o której mowa w art. 18 u.s.m.[21] Zgodnie z powołanym przepisem spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę o budowę lokalu z członkiem tej spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu (zob. także art. 1 ust. 2 pkt 2 u.s.m.). Ta umowa, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia – po wybudowaniu lokalu – umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

1. zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie,

2. określenie zakresu rzeczowego robót w ramach realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,

3. określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,

4. określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

5. inne postanowienia określone w statucie spółdzielni mieszkaniowej.

Wymagana treść umowy o budowę lokalu w dużej mierze pokrywa się z treścią umowy deweloperskiej. Obowiązki spółdzielni mieszkaniowej są zbliżone do obowiązków dewelopera. Polegają one na wybudowaniu budynku oraz przeniesieniu własności określonego lokalu w tym budynku. Na osobie, która nabywa lokal, ciąży obowiązek spełnienia świadczenia pieniężnego.
Można jednak również zidentyfikować istotne różnice. Po pierwsze, odmiennie przedstawiają się przesłanki podmiotowe. Umowa o budowę lokalu wiąże spółdzielnię mieszkaniową i jej członka, którym może być osoba fizyczna i osoba prawna (art. 3 ust. 1–3 u.s.m.), podczas gdy umowę deweloperską zawierają deweloper (art. 3 pkt 1 u.o.p.n.) oraz nabywca będący osobą fizyczną (art. 3 pkt 4 u.o.p.n.). Po drugie, przedmiotem umowy określonej w art. 18 u.s.m. może być lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu (zob. art. 2 ust. 1 u.s.m.), a umowa deweloperska dotyczy tylko lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (art. 3 pkt 2–3 u.o.p.n.). Po trzecie, zobowiązanie pieniężne członka spółdzielni zależy od kosztów budowy lokalu i nie musi być wykonane wcześniej niż zobowiązanie niepieniężne spółdzielni mieszkaniowej. W konstrukcji umowy deweloperskiej ceny nabycia nie uzależniono od kosztów realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, a świadczenie pieniężne nabywcy – całkowicie lub częściowo – zawsze wyprzedza w czasie świadczenie niepieniężne dewelopera. Po czwarte, odmienna jest forma obu umów. Umowę o budowę lokalu zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 18 ust. 1 u.s.m.), a umowę deweloperską – w formie aktu notarialnego (art. 26 ust. 1 u.o.p.n.).
W konsekwencji należy uznać, że hipotezy art. 3 pkt 5 w zw. z art. 22 ust. 1 pkt 18 u.o.p.n. oraz art. 18 ust. 1 u.s.m. pozostają w stosunku krzyżowania. Powstaje pytanie, jak rozstrzygnąć tę kolizję.
Uważam, że de lege lata art. 18 ust. 1 u.s.m. należy uznać za przepis szczególny w stosunku do art. 3 pkt 5 w zw. z art. 22 ust. 1 pkt 18 u.o.p.n. (lex posterior generalis non derogat legi priori speciali). Jeżeli członek spółdzielni mieszkaniowej zawarł z tą spółdzielnią umowę, która spełnia przesłanki określone w art. 18 ust. 1 u.s.m., nie mają do niej zastosowania przepisy u.o.p.n., w tym przepisy dotyczące obowiązków przedkontraktowych i środków ochrony nabywcy[22]. Podstawowym argumentem, który przemawia za tym rozwiązaniem, jest okoliczność, że umowa o budowę lokalu jest umową, która wiąże organizację (spółdzielnię mieszkaniową) z jej członkiem. W takiej sytuacji spółdzielnia nie działa na rynku (w relacjach zewnętrznych), ale dokonuje świadczeń w relacji wewnętrznej. Członek spółdzielni – przynajmniej teoretycznie – ma wpływ na jej funkcjonowanie. W rezultacie nie jest konieczne stosowanie rozbudowanego reżimu ochronnego, jaki przewidziano w przepisach u.o.p.n. (nawet w drodze analogii)[23].
Sytuacja przedstawia się odmiennie, gdy spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę z osobą fizyczną niebędącą jej członkiem (zob. także art. 1 ust. 2 pkt 5 u.s.m.). Jeżeli taka umowa dotyczy lokalu mieszkalnego i spełnia przesłanki określone w art. 3 pkt 5 w zw. z art. 22 ust. 1 pkt 18 u.o.p.n., należy ją uznać za umowę deweloperską i stosować do niej pełen reżim prawny wyznaczony przez przepisy u.o.p.n. Spółdzielnia mieszkaniowa występuje wtedy w roli dewelopera (w relacjach zewnętrznych).
Okoliczność, że po zawarciu umowy deweloperskiej ze spółdzielnią mieszkaniową nabywca stał się członkiem tej spółdzielni, nie zmienia charakteru prawnego umowy. Nadal stosuje się do niej w pełni przepisy u.o.p.n., chyba że strony rozwiązały tę umowę i następnie zawarły odrębną umowę o budowę lokalu w trybie art. 18 ust. 1 u.s.m. (ewentualnie gdy strony dokonały odnowienia zobowiązania na podstawie art. 506 § 1 k.c.).
Oczywiście gdy wspomniana „pozaczłonkowska” umowa ze spółdzielnią mieszkaniową dotyczy lokalu użytkowego albo została zawarta z podmiotem niebędącym osobą fizyczną, nie stanowi ona umowy deweloperskiej. Stosownie do okoliczności należy ją uznać za umowę sprzedaży lub umowę nienazwaną.

Umowa deweloperska a umowa określona w art. 9 u.w.l.

Poważne wątpliwości budzi kwestia rozgraniczenia między umową deweloperską a umową określoną w art. 9 u.w.l. Przesłanki obu tych umów w istotnym zakresie się pokrywają, co rodzi pytanie o ich wzajemne relacje oraz o racjonalność ustawodawcy, który utrzymuje odrębne regulacje spełniające zbliżone funkcje.
Jak wynika z art. 9 ust. 1 u.w.l., odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Do ważności takiej umowy niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej (art. 9 ust. 2 u.w.l.).
Przede wszystkim należy zauważyć, że obowiązki właściciela gruntu określone w art. 9 ust. 1 u.w.l. są w istocie identyczne jak obowiązki dewelopera: wybudowanie budynku i przeniesienie własności lokalu wyodrębnionego w tym budynku. Jednakże przesłanki umowy deweloperskiej (art. 3 pkt 5 w zw. z art. 22 ust. 1 pkt 18 u.o.p.n.) nie są w pełni tożsame z przesłankami umowy określonej w art. 9 u.w.l. Przesłanki te pozostają w stosunku krzyżowania, chociaż – co trzeba przyznać – pole, w którym przesłanki te się pokrywają, jest bardzo szerokie.
Różnice występują w odniesieniu do kilku zagadnień:

1. krąg podmiotów umowy: nieograniczony (art. 9 ust. 1 u.w.l.) czy ograniczony (umowa deweloperska),

2. przedmiot umowy: lokal mieszkalny lub użytkowy (art. 9 ust. 1 u.w.l.) czy lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny (umowa deweloperska),

3. własność gruntu, na którym ma powstać budynek: grunt musi należeć do strony umowy (art. 9 ust. 1–2 u.w.l.) czy nie musi (umowa deweloperska),

4. sposób płatności wynagrodzenia: bez ograniczeń (art. 9 ust. 1 u.w.l.) czy zawsze z wyprzedzeniem w stosunku do świadczenia niepieniężnego (umowa deweloperska),

5. warunki skuteczności umowy: uzyskanie pozwolenia na budowę i wpis roszczenia do księgi wieczystej (art. 9 ust. 2 u.w.l.) czy brak takich warunków (umowa deweloperska).

Uważam, że w zakresie, w jakim hipotezy art. 3 pkt 5 w zw. z art. 22 ust. 1 pkt 18 u.o.p.n. oraz art. 9 ust 1–2 u.w.l. krzyżują się, pierwszeństwo należy przyznać przepisom u.o.p.n. Są to przepisy, które wprowadzono później do prawa polskiego (lex posterior derogat legi priori). Są one znacznie bardziej rozbudowane i zawężone pod względem podmiotowym (zob. art. 3 pkt 1 i 4 u.o.p.n.), co pozwala je uznać za regulacje o charakterze szczególnym. Ponadto za takim rozwiązaniem przemawia wykładnia funkcjonalna. Przyjęte rozwiązanie zwiększa znacząco stopień ochrony nabywcy.
W rezultacie należy stwierdzić, że przepisy u.o.p.n. – w zakresie krzyżowania – wyłączają całkowicie stosowanie art. 9 u.w.l.[24] W takiej sytuacji nie jest konieczne spełnienie warunków określonych w art. 9 ust. 2 u.w.l., aby umowa deweloperska była ważna. Umowa deweloperska wywołuje skutki prawne, mimo że deweloper nie jest właścicielem gruntu, nie uzyskał pozwolenia na budowę, a roszczenia nabywcy nie ujawniono w księdze wieczystej. Jednakże konsekwentnie należy przyjąć, że do umowy deweloperskiej nie znajduje wówczas zastosowania art. 9 ust. 3 u.w.l., zgodnie z którym w wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć – w trybie postępowania nieprocesowego – dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
Należy zaznaczyć, że przyjęta wykładnia nie pozbawia zupełnie znaczenia art. 9 u.w.l., ponieważ umowa, o której mowa w powołanym przepisie, de lege lata może być zawarta z nabywcą niebędącym osobą fizyczną albo dotyczyć lokalu użytkowego. De lege ferenda trzeba jednak postulować całkowite uchylenie art. 9 u.w.l., ponieważ przepis ten obecnie słabo wkomponowuje się w system umów dotyczących nabycia lokali.
 
dr Tomasz Czech
radca prawny w OIRP w Warszawie

Źródło: Temidium 2 (73) 2013