---

Celem niniejszego artykułu jest omówienie dwóch problemów stosowania powyższych norm prawnych na przykładzie uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l., tzn. tego, czy można tę uchwałę podjąć większością głosów oraz czy przy indywidualnym zbieraniu głosów musi być obecny notariusz. Mocą tej uchwały właściciele lokali udzielają zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Przykładem sytuacji, w której podejmuje się taką uchwałę, jest przebudowa strychu na lokale mieszkalne w celu ich sprzedaży. Z uwagi na przedmiot (przeniesienie prawa własności do nieruchomości, zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej) uchwała ta wymaga formy notarialnej.

W przypadku tego rodzaju uchwał jawią się dwa istotne praktycznie problemy: jaką większością głosów należy ją podjąć oraz sposób zachowania formy notarialnej w trybie obiegowym albo mieszanym.

Prace budowlane podjęte na podstawie zgody członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w uchwale, polegające na przebudowaniu części nieruchomości wspólnej, mogą doprowadzić do powstania kolejnego samodzielnego lokalu. Po ich zakończeniu zachowuje on swój dotychczasowy status jako część budynku, dopóki nie dojdzie do wyodrębnienia jego własności. Natomiast ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy części nieruchomości wspólnej, siłą rzeczy, prowadzi do zmiany wielkości udziałów właścicieli wszystkich dotychczas wyodrębnionych lokali w części nieruchomości wspólnej, w której granicach powstał kolejny samodzielny lokal^[4].
W związku z przedstawioną charakterystyką, w naszej ocenie, trudno podzielić pogląd, że w powyższych okolicznościach podjęcie uchwały większością głosów jest niedopuszczalne^[5]. Wszakże uczestnictwo we wspólnocie mieszkaniowej, składającej się ze wszystkich właścicieli lokali związanych współwłasnością przymusową, oznacza konieczność ograniczenia praw każdego właściciela lokalu na rzecz wspólnego interesu, a wymaganie jednomyślności przy podejmowaniu niektórych uchwał, w tym uchwały z art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l., prowadziłoby – przy sprzeciwie jednego właściciela lokalu – do dezorganizacji funkcjonowania wspólnoty, a nawet mogłoby stanowić źródło szkody^[6].

Za dopuszczalnością podejmowania uchwał większością głosów we wszystkich sprawach wymienionych w art. 22 ust. 3 u.w.l. opowiedziała się również doktryna^[7]. Przykładowo, A. Turlej zdecydowanie krytykuje pogląd o wymogu jednomyślności w przypadku uchwał, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l., nazywając go nawet nieuprawnionym z uwagi na fakt, że powołany przepis nie zawiera sformułowań pozwalających na rozróżnienie odmiennego trybu podejmowania uchwał^[8]. Co więcej, art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. wprost stanowi, że uchwała właścicieli lokali (podejmowana większością głosów, zgodnie z art. 23 ust. 2 u.w.l.) może dotyczyć zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że u.w.l. dopuszcza głosowanie, którego skutkiem jest określenie udziałów w części wspólnej. W konsekwencji, jeżeli jedną z podstaw do zaskarżenia uchwały podjętej w takim trybie stanowi naruszenie interesów skarżącego, to nie sposób przyjąć, że o godzeniu w interesy miałoby przesądzać – niejako z definicji – pomniejszenie udziału członka wspólnoty mieszkaniowej w nieruchomości wspólnej.

Warto także podkreślić, że – co do zasady – „(…) właściciele lokali wyrażają zgodę na dokonanie adaptacji określonych części nieruchomości wspólnej przez określone osoby, które na własny koszt mają przebudować te części tak, by nadawały się do pełnienia określonych funkcji (albo jako samodzielne lokale, którymi stać się mają w przyszłości, albo jako pomieszczenia, które mają zostać przyłączone do konkretnych samodzielnych lokali)”^[9]. Z analizy art. 3 ust. 3 i 5 oraz art. 3 ust. 6 i 7 u.w.l. wynika, że „ (…) w przypadku, gdy chodzi o doprowadzenie do takiego stanu, w którym udziały w nieruchomości wspólnej obliczone są zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 3 ust. 3 i 5 u.w.l., dopuszcza się dokonanie zmiany ich wysokości (a w niektórych przypadkach nawet ustalenie wysokości) na podstawie wyrażonej w uchwale woli większości właścicieli lokali, gdyż o tym, jak udziały te mają być obliczane decydują przepisy samej [u.w.l.]”^[10].

W odniesieniu do praktyki orzeczniczej wypracowanej na gruncie art. 23 ust. 2 w związku z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. należy wskazać, że stanowisko sądów powszechnych podlegających apelacji warszawskiej w zakresie podejmowania uchwały większością głosów właścicieli lokali nie jest jednolite. Z jednej strony, powołując się na postanowienie SN^[11], uznają one za niedopuszczalne stosowanie art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l. w sposób, który prowadziłby do ingerencji w prawo główne (prawo własności) i odmiennie kształtowałby stosunki własnościowe we wspólnocie mieszkaniowej. Dlatego zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej, ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie jest możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej większością głosów. Tym samym w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali^[12]. Z drugiej strony, sądy powszechne wskazują na bezpodstawność zarzutu braku jednomyślności przy podejmowaniu uchwał, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. W ich ocenie wynika to wprost z art. 23 ust. 2 u.w.l., który jednoznacznie stanowi, że większością głosów właścicieli lokali zapadają wszystkie uchwały wspólnoty mieszkaniowej^[13], w tym uchwały wyrażające zgodę na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Naszym zdaniem za w pełni zasadne należy uznać drugie stanowisko. Przede wszystkim postanowienie SN, II CSK 267/10, zostało wydane w sprawie, w której zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej była związana z dokonaniem nowego pomiaru powierzchni poszczególnych lokali. Natomiast uchwała nie wywołuje takich skutków. W tym kontekście warto podkreślić, że prawidłowe określenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest istotne z punktu widzenia prawidłowego zarządu rzeczą wspólną i podejmowania uchwał. W przypadku zatem, gdy nie została zawarta umowa wskazana w art. 7 ust. 3 zdanie drugie u.w.l., właściciele lokali mogą wolą większości doprowadzić do takiego stanu, jaki powinien wynikać z art. 3 ust. 3-5 u.w.l. Możliwość ta została bowiem zapewniona w art. 22 ust. 2 w związku z art. 22 ust. 3 pkt. 5a u.w.l.^[14]

Dodatkowo należy podkreślić, że z przebudową części nieruchomości wspólnej, ustanowieniem odrębnej własności lokalu i rozporządzaniem nią nierozerwalnie związana jest zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Tym samym można polemizować ze stanowiskiem wymagającym jednomyślności właścicieli ze względu na dokonywaną zmianę wysokości udziałów w części wspólnej. Wskazana zgoda stanowi wszakże naturalną, nieuniknioną w każdym wypadku, konsekwencję powstania odrębnej własności lokalu w wyniku przebudowy części nieruchomości wspólnej, przewidzianą już w treści art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l.^[15]

W konsekwencji – w naszej ocenie – nie można podzielić poglądu, zgodnie z którym za niedopuszczalne należy uznać podejmowanie większością głosów uchwały w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż fragmentu części wspólnej nieruchomości na rzecz właściciela lokalu, który dokonał przebudowy tego fragmentu części wspólnej i połączył go funkcjonalnie ze swoim lokalem, bez ingerencji w określenie powierzchni pozostałych lokali, a tylko ze zmianą udziałów właścicieli w nieruchomości wspólnej. Co prawda, w następstwie sprzedaży nastąpi zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, niemniej do tego nie powinno się wymagać zgody wszystkich współwłaścicieli.

Z art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. wynika expressis verbis prawo do udzielenia w drodze uchwały zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu przebudowanego. Brzmienie tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że uchwałą większości – w trybie art. 23 ust. 2 bądź ust. 2a u.w.l. – może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej, jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nim rozporządzenie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem nic nie stoi na przeszkodzie stwierdzeniu, że objęta przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej może posłużyć właścicielowi wyodrębnionego już lokalu w ten sposób, że jeżeli uzyska do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego nieruchomości lokalowej^[16]. Dodatkowo u.w.l. nie przewiduje w odniesieniu do tych uchwał wyjątku od zasady, że za uchwałą powinna się opowiedzieć większość właścicieli liczona albo według wielkości udziałów, albo według liczby właścicieli.

Mieszany tryb podejmowania uchwały a konieczność obecności notariusza podczas zbierania głosów przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Uchwała będąca przedmiotem niniejszej analizy nie tylko wyraża zgodę na dokonanie czynności wskazanych w art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l., ale także udziela pełnomocnictwa do zawarcia przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i sprzedaży tej części nieruchomości wspólnej na rzecz członka wspólnoty, który dokonał jej przebudowy. Z uwagi na fakt, że umowa o wyodrębnieniu własności lokalu powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego^[17], to – na podstawie art. 99 § 1 k.c. – ten sam obowiązek znajdzie zastosowanie do uchwały udzielającej pełnomocnictwa do dokonania tej czynności, która zostanie zaprotokołowana przez notariusza i tym samym przybierze postać aktu notarialnego, zgodnie z art. 104 § 4 ustawy z dnia 4 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (dalej: „Prawo o notariacie”)^[18].

Należy podkreślić, że w związku z dopuszczalnością podejmowania uchwał wspólnoty mieszkaniowej także w trybie mieszanym^[19] mogą pojawić się wątpliwości co do tego, czy w takiej sytuacji protokół sporządzany przez notariusza wymaga jego obecności nie tylko na zebraniu właścicieli lokali, ale także przy zbieraniu głosów przez zarząd, w warunkach art. 23 ust. 1 u.w.l.

W naszej ocenie poglądy o braku możliwości zastosowania trybu mieszanego w przypadku, gdy notariusz nie uczestniczy w indywidualnym zbieraniu głosów, nie zasługują na aprobatę^[20]. Uchwały wspólnoty podejmowane w sprawach, które wymagają sporządzenia protokołu notarialnego, mogą być bowiem podejmowane na zebraniu wspólnoty lub częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów^[21], a obecność notariusza w trakcie tego drugiego sposobu głosowania nie stanowi warunku sine qua non ważnego i skutecznego podjęcia uchwały.

W powyższej kwestii wypowiedział się także SA w Warszawie, który uznał, że skoro ustawodawca nie przewidział w art. 23 ust. 1 u.w.l. roli dla notariusza przy zbieraniu głosów, a kompetencję tę powierzył zarządowi, nie można wymagać, aby – wbrew ustawie – to notariusz zbierał głosy lub towarzyszył zarządowi przy indywidualnym zbieraniu głosów. Wszakże to zarząd bierze odpowiedzialność za prawidłowe zebranie głosów i przedstawienie stosownych dokumentów z tej czynności celem objęcia ich protokołem notarialnym, o którym mowa w art. 104 § 4 Prawa o notariacie^[22].

Naszym zdaniem przedstawione stanowisko należy w pełni podzielić. Konkluzja zawarta w powołanym rozstrzygnięciu SA w Warszawie uwzględnia bowiem praktykę sporządzania przez notariuszy protokołów z zebrań wspólnot mieszkaniowych. Otóż, zgodnie z art. 104 § 2 Prawa o notariacie, dokument ten (w formie aktu notarialnego) podpisują przewodniczący zebrania oraz notariusz, jeżeli statut wspólnoty lub przepis szczególny nie stanowi inaczej. Jego celem jest natomiast stwierdzenie przebiegu pewnych czynności oraz zdarzeń wywołujących skutki prawne. Powszechnie przyjmuje się, że kompetencja notariusza w spisaniu (sporządzeniu) protokołu w większości przypadków jest bierna (zachowawcza), gdyż ogranicza się do czynności ustalenia w protokole pewnych faktów, a czasem zdarzeń, jak np. liczby głosów (za i przeciw) oddanych przez uczestników zebrania w głosowaniu nad uchwałą. Notariusz wprawdzie formalnie spisuje protokół, ale do kręgu uprawnionych zalicza się także przewodniczącego zebrania, który wraz notariuszem, protokół podpisuje. Owym przewodniczącym, w przypadku wspólnot mieszkaniowych, jest ten, wybrany na zebraniu, chociaż indywidualne zbieranie głosów powinien wykonać, stosownie do art. 23 ust. 1 u.w.l., zarząd lub zarządca powierniczy, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., albo osoby przez nich upoważnione i – jeżeli nie jest to ta sama osoba – przekazać je przewodniczącemu zebrania.

Charakter działania notariusza przy sporządzaniu wskazanych protokołów ma charakter stwierdzający, a notariusz nie bierze czynnego udziału w kształtowaniu się położenia prawnego uczestników protokołowanych czynności. Ustawodawca uznał bowiem, że prawa uczestników danych czynności znajdują dostateczną ochronę w przepisach szczególnych (art. 23 ust. 1 u.w.l.). Tym bardziej, że osoba zainteresowana może bez ograniczeń podnosić okoliczności kwestionujące prawidłowość zebrania głosów i inne wadliwości uchwały, w ramach powództwa z art. 25 u.w.l.

Podejmowanie przez wspólnoty mieszkaniowe uchwał wyrażających zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy części nieruchomości wspólnej i jednocześnie zawierających pełnomocnictwo dla zarządu do dokonania stosownych czynności prawnych w związku z udzieloną zgodą stanowi jedną z najbardziej powszechnych działalności ogółu właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Ich sprawne wykonywanie ma niebagatelne znaczenie dla funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, ponieważ warunkuje ono ich efektywność w zakresie prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną. W związku z tym, w naszej opinii, konieczne jest wypracowanie jednolitego stanowiska sądów powszechnych podlegających apelacji warszawskiej w odniesieniu do trybu podejmowania uchwał wyrażających zgodę i upoważniających zarząd wspólnoty mieszkaniowej do podejmowania czynności, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. Natomiast wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie w sprawach I ACa 2236/15 (postulujący podejmowanie takich uchwał większością głosów) oraz I ACa 252/20 (zaprzeczający konieczności udziału notariusza w indywidualnym zbieraniu głosów) wydają się być początkiem wyznaczenia pożądanej linii orzeczniczej.
 
Anna Kutyłowska
aplikantka radcowska w OIRP w Warszawie
Łukasz Jędruszuk
radca prawny w OIRP w Warszawie

---